中国房地产价格研究综述.docx

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2000～2010年中国房地产价格研究综述

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一引言

20世纪90年代中后期住房体制改革以来，尤其是2003年、2004年以来，中国住房价格以较快的速度上升，引发了居民住房支付能力不足的问题，使得有关房地产价格的课题成为各界关注的焦点，也成为学术研究的热点。已有的研究进展如何，取得了什么样的成果，以及存在什么样的不足，是值得回顾与总结的。本文主要就发表于《中国社会科学》、《经济研究》、《管理世界》、《世界经济》、《财贸经济》、《统计研究》、《数量经济技术经济研究》、《世界经济文汇》、《经济评论》、《中国土地科学》、《经济地理》、《财经研究》、《南方经济》、《城市发展研究》、《地理科学进展》、《地理学报》、《经济问题探索》等刊物上的论文作综述，概括2000年以后国内学者就房地产价格问题开展研究时采用的方法、数据以及得出的结论和政策建议。第二部分利用统计数据描述20世纪90年代以来的房地产价格波动，讨论房价和住房支付能力问题，第三部分对文献进行分类综述，最后一部分是评论和展望。

二房地产价格高不高

根据《中国统计年鉴》、《中国统计月报》提供的销售面积和销售额数据，笔者计算得出了1991～2009年中国商品住宅和非住宅商品房的平均销售价格（见图1），可以看出，商品住宅和非住宅商品房的平均销售价格都呈现较快上涨的趋势——商品住宅的平均销售价格从1991年的756元/平方米上升到了2009年的4474元/平方米，年均上涨10.8%，其中1991～2003年年均上涨9.75%，2004～2009年年均上涨12.92%；非住宅商品房的平均销售价格从1991年的1780元/平方米上升到了2009年的6934元/平方米，年均上涨13.6%。

图11991～2009年中国商品住宅和非住宅商品房的平均销售价格

如图2，根据中经网统计数据库提供的季度价格指数（上年=100），笔者计算了1998年第一季度到2009年第四季度中国商品住宅和非住宅商品房的价格指数，可以看出，除了季节波动，两个价格指数都呈向上态势——1998年第一季度的商品住宅价格指数为97.2，2009年第四季度为174.8；1998年第一季度的非住宅商品房价格指数为100，2009年第四季度为137.3。

图21998～2009年中国商品住宅和非住宅商品房的价格指数

“房价到底高不高”是一个长期以来争论不休的问题，常常与“观点大碰撞”、“激辩”等词汇一起出现在媒体的显眼位置。笔者认为，“房价到底高不高”要对照本地居民的收入水平才能做出判断。这里使用国家统计局的资料来计算房价收入比，看我国1991～2009年城镇居民住房支付能力的历史变动[1]。如图3，从1991年到2009年，全国住房均价波动明显，涨幅在-1.91%到31.7%之间，年均为10.8%；而居民人均收入增幅在5.1%到35.6%之间，年均为14.0%。加上居民家庭规模的变化，从1991年到2009年，全国的房价收入比由10.4下降到7.2。其间，1991～1994年有一次较大波动，房价收入比由10.4上升到11.7，后下降到8.3；1994～1999年房价收入比在8.1和8.7之间轻微波动，后渐次下降到2003年的6.9；2004年房价收入比回升至7.4，到2005年进一步升到7.6，到2006年、2007年稍微下降到7.2和7.3。由于统计数字上2008年住房均价下降了1.91%、城镇居民人均可支配收入增加了14.5%，算出的房价收入比为6.2，为1991年以来的最低值。到2009年，住房均价上升了25.1%，而城镇居民人均可支配收入只增加8.8%，房价收入比又上升到了7.2。

图31991～2009年的房价收入比

笔者还测算了1999～2008年我国35个大中城市的住房支付能力指数（见图4），发现支付能力很弱的城市数，呈现先略有下降后迅速增加的态势——1999年有9个城市，到2003年、2004年下降到4个；之后逐年攀升，到2007年达到了20个，占57%；2008年支付能力很弱的城市数有所下降，但仍有16个城市。除了2001年，住房支付能力较弱的城市数长期维持在十来个，所占比例在25%到50%之间[2]。

图41999～2008年35个大中城市住房支付能力指数的分布

2008年以来，受美国次贷危机效应的扩散影响，全球经济陷入了自20世纪30年代以来最严重的衰退。中国国内经济形势也出现了一定程度的波动，失业率上升、收入下降的预期增加，居民消费意愿趋弱，住房市场观望情绪浓烈。对此，中国政府采取了一系列保增长、扩内需、调结构的措施予以应对。2008年12月17日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，研究部署促进房地产