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世博花园酒店二号院改扩建项目开发方向分析汇报昆明世博新区开发建设有限企业商业地产前期策划分析第1页

年6月,原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号院地块重新定位提出了多个开发方案,并委托世博投资企业针对各个方案开始进行经济测算工作。8月,世博投资企业完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”项目经济测算工作。9月,项目规划条件明确,用地性质成功调整为B2兼容B1,项目开发方向有了更多选择性。为了确保产品开发安全性,新区企业邀请了昆明金石发展咨询有限企业,昆明风之铃市场调查与研究有限企业,昆明世联卓群房地产经纪有限企业三家机构并经过比选最终确定昆明金石发展咨询有限企业负责针对房地产市场需求做一份客观《市场调研汇报》。结果于11月6日向企业及集团领导作了汇报。前言商业地产前期策划分析第2页

Contants01昆明房地产市场现实状况02昆明市房地产区域市场分析03项目宗地分析04项目开发方向提议05单一业态开发经济测算与比较分析06开发强度弹性分析07满容开发业态配置提议08满容开发觉金平衡分析09方案优选商业地产前期策划分析第3页

第一部分昆明房地产市场现实状况商业地产前期策划分析第4页

-年昆明土地成交放巨量,以拍地至开发上市时间1-2年推算,二级市场供给洪峰表达在-年,-年开始土地供求锐减,将减轻-年市场供给压力昆明一级市场表现注:数据起源于昆明市国土资源局商业地产前期策划分析第5页

昆明市土地成交以住宅为主,商业占比较大,由土地市场成交情况可大致推算未来1-2年市场供给情况,因为及年一级市场成交巨减,预期-年新增供给压力不大,主要面临库存去化压力昆明一级市场表现注:数据起源于昆明市国土资源局商业地产前期策划分析第6页

高库存时期,市场供求关系严重失衡自年开始,市场供大于求局面连续存在,商品房存量过巨,进入去库存时代昆明二级市场分析注:数据起源于昆明市房产信息中心商业地产前期策划分析第7页

自年以来，昆明商品房市场供大于求局面开始长久存在，在此压力下市场供给与成交量仍节节攀升，首先反应出了强大内生动力；而在乐观同时，商品房静态存量也到达了2200万㎡惊人数字，是昆明两年去化量总和！昆明市商品房高库存压力凸显,在全国市场普遍开始转暖大环境下,昆明市场表现仍显疲软昆明二级市场分析注:数据起源于昆明市房产信息中心商业地产前期策划分析第8页

昆明二级市场分析近期市场成交较为平稳,进入传统“金九银十”销售旺季,市场仍无较大起色,预期年底促销将拉动成交量；而商品房成交均价环比下降,市场“以价换量”显著商业地产前期策划分析第9页

昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区,世博板块内主要存活指向性商业昆明商圈分布现实状况市中心:三市街主力商圈，为昆明传统商圈，曾是昆明唯一集中商业区，吸引全市及绝大部分来昆外地人。北市区:片区发展较早，现已形成北辰财富中心、霖雨路及白云路等区域商圈，随重点项目推进，片区商业将有质飞跃。南市区:南亚风情第一城代表了区域级商业中心崛起，未来西山万达广场建成将再次完善片区商业配套。西市区:西市区尚无区域级商业中心，人民路壹号广场、保利六合、经典双城等大致量商业项目建成，方能使西市区商业大有改观。东市区:人口密集区处于二环周围，出二环后地势多起伏，人口分布不均，以车市及餐饮等指向性商业为主。东南片区:现有商业多为专业市场，经商人群众多，商业较有活力，生活商业中心集中于世纪城商圈。昆明现有商圈分布图商圈专业市场万达广场红星国际白云路商圈世博园板块本身商业匮乏依赖主城及北市区商圈商业地产前期策划分析第10页

昆明商业发展趋势昆明商业格局高新区商圈白云路商圈北辰商圈滇池路商圈世纪城商圈南市区商圈巫家坝城市副中心市中心商圈东市区商圈市中心外扩商圈北京路沿线是昆明发展最密集商业商务圈。本案处于世博板块关键区域,片区植被覆盖较多,整体偏静,且地势起伏,交通条件普通,从主城范围来看属于边缘,不利于人流聚合及大型商业体存活。南市区是当前昆明新兴商业最为集中区域,代表了昆明城市发展方向。商业地产前期策划分析第11页

近两年运行商业中心概况本案同德昆明南屏街商圈南亚风情商圈云路中心万达广场爱琴海银海尚御融城金阶公园1903七彩metown欣都龙城欣都龙城开业时间：年12月18日商业体量：8万㎡项目特色：地铁商业、北市区较成熟商圈昆明广场开业时间：年12月12日商业体量：9万㎡项目特色：二环物业、北京路、地标建筑七彩metown开业时间：年5月25日商业体量：5.6万㎡项目特色：一环物业、俊发品牌、人口基数大云路中心开业时间：年3月29日商业体量：3.5万平方米项目特色：一环物业、品相