存量房贷利率调整的思考.docx

目录

大类资产表现 5

如何看待存量房贷利率调整？ 5

存量房贷利率下调的考虑：存量与新增房贷利率存在较大利差，居民提前还贷现象增加 5

存量房贷利率下调的可行性：存在掣肘 7

下一阶段货币政策操作思路展望 9

国内外宏观热点 10

海外宏观热点 11

国内宏观热点 26

本周宏观环境分析：欧美或同步降息，国内扩内需政策效果逐步显现 32

风险提示 33

中邮证券投资评级说明 34

图表目录

图表1：大类资产价格变动一览 5

图表2：金融机构个人购房贷款 7

图表3：2024年上半年部分商业银行个人住房贷款余额（百万元） 7

图表4：商业银行净息差（） 8

图表5：2024年上半年部分商业银行净息差 8

图表6：国有大行存款收益率（） 9

图表7：股份行1年期定期存款收益率（） 9

图表8：理财产品预期收益率：全市场：3个月（） 9

图表9：理财产品预期收益率：全市场：1年期（） 9

图表10：年内MLF到期量（亿元） 10

图表11：MLF利率（） 10

图表12：本周宏观环境变化 33

大类资产表现

9月第1周（8.31-9.6），DR007和6个月同业存单（股份制银行）到期收益率小幅回落；10年期国债到期收益率和2年期国债到期收益率均回落，短端利率下降更为明显，利率期限趋平；全球主要经济体股票市场基本均回落；大宗商品亦呈现普降；外汇市场方面，美元指数回落，人民币汇率基本保持稳定。

图表1：大类资产价格变动一览

资料来源：，

如何看待存量房贷利率调整？

近期，存量房贷利率再次调整引发市场关注，本文着重探讨存量房贷利率调整的考虑、可行性及未来可能的政策操作。

存量房贷利率下调的考虑：存量与新增房贷利率存在较大利差，居民提前还贷现象增加

存量与新增房贷利率存在较明显利差

自2023年8月以来，我国房贷利率进行了两次大的调整，但2024年5月之前，由于存在商业性个人住房贷款利率政策下限，存量房贷利率下调幅度相对有限，导致存量与新增房贷利率仍存在较明显利差。

（1）2023年8月31日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确规定“存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”此时因部分城市个人住房贷款利率政策下限较高，导致部分存量房贷利率维持高位，如北京市首套房贷款利率下限为LRP+55bp,上海市首套房贷款利率下限为LRP+35bp等。根据中国人民银行2023年四季度货币政策执行报告，截至2023年年末，已超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27?。

（2）2024年5月17日，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》发布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，指向新增房贷利率进一步下调。根据国务院新闻办公室于2024年9月5日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，7月新发放个人住房贷款利率为3.4。

对比2023年末存量房贷加权平均利率与2024年7月新发放个人住房贷款利率，两者利差达到87bp，利差较为明显。鉴于房贷利率基本采用LPR定价方式

（以LPR为基准，加减点），若考虑2024年LPR已经下调35bp,2023年存量房贷利率将在2025年初进行重新定价，存量房贷加权平均利率将下降至3.92，存量与新增房贷利率利差缩窄至52bp。

居民提前还贷热度不减

从金融机构个人贷款余额变化近似观察居民提前还贷额度。截至2024年6

月末，金融机构个人购房贷款余额为37.79万亿元，较2024年3月末减少4000

亿元，较2023年末减少3800亿元。而2023年3月末，金融机构个人购房余额

为38.19万亿元，较2023年末增加200亿元。2024年上半年，居民提前偿还按揭贷款规模走高，且主要集中于二季度。

从A股上市银行2024年半年报数据来看，截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额25.49万亿元，相比年初净减少3254.71亿元。

图表2：金融机构个人购房贷款

图表3：2024年上半年部分商业银行个人住房贷款余额

（百万元）

资料来源：wind， 资