2022年商业地产特征及2022年商业地产行业发展趋势分析.pdf

2022年商业地产特征及2022年商业地产行

业发展趋势分析

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又明做商铺

地产。以区分于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主

的工业地产等。

近年来，我国商业地产数量增长快速，但经营模式趋同。由此

引发的空置率过高、利润下降成为困扰商业地产进展的难题。业内专

家认为，商业地产转型要提高消费质量，提升消费层次。在满意消费

者购物需求的同时，进行多元化、差异化经营，才能真正赢得市场。

在过去的一年多时间中，住宅消费需求，房地产开发投资增幅

呈现下降趋势。2022年商业地产特征及2022年商业地产行业进展趋

势分析内容如下。

《中国商业地产2022/2022年度讨论报告》回顾了2022年商

业地产行业四大特征，并展望了2022年四大进展趋势。

报告提出，通过回顾和展望可以看到，当前中国商业地产的投

资模式、开发模式、经营模式开头发生明显变化，由此表明，商业地

产行业正在步住宅市场之后也开头消失“拐点”。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，拐点期的来临，企业必

定会感受阵痛，短期向难，但是，从长期看，经过洗牌之后，挤出泡

沫，行业向好，渐渐步入专业化、规范化、国际化之路。

2022年中国商业地产呈现四大特征

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一、商业地产由”两难”进入“三难”时代

商业地产行业始终突出的问题是“两难”：开发商的“招商难”

与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性

冲突。而进入2022年，“运营难”问题表现得越来越突出、越来越

普遍，行业从“两难“进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并

存的“三难”时代。更多商业地产行业分析请查阅发布的2022-2022

年中国商业地产市场调查与进展前景分析报告。

究其缘由：首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了

市场“蛋糕”；其次，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高

端消费、公款消费、礼品消费大幅下降；还有电商对实体商业的冲击。

国家统计局数据显示，近三年，全国商业营业用房开发投资增

幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发

投资量过大，商业竞争加剧，促使运营难问题的凸显。

二、线上线下融合“有共识无模式”

2022年，无论是线上还是线下，对于将来的融合都持确定态

度，而且业界呼声很高，也有大量企业乐观致力于O2O模式的探究，

但迄今无本质突破，也未曾找到共赢模式，电商与实体商业之间的对

抗多于合作。电商对实体商业造成的冲击，“心理影响”大于“实际

影响”。虽然在过去一年里电商的社会影响力持续扩大，销售同比也

大幅提升，但由于全社会消费市场规模基数大，网络零售市场交易占

比仍不足9%。

三、商业运营竞争由“实”转“虚”

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2022年，实体商业项目之间的竞争由过往的促销战、品牌战

转向体验战、文化战、网络战，各类商业设施纷纷开头导入文化、艺

术、旅游、科技等新兴元素，乐观营创新的购物环境与氛围，不断加

大精神、感官、交互等层面的内容供应，儿童游乐与餐饮等非购物类

体验业态大受追捧，商业间竞争由“实”转“虚”。

四、开发商预期由“上调”改为“下调”

前几年，商业地产开发商通常主观调高项目预期，盲目调高项

目定位，想当然地扩大商圈辐射范围，而去年以来，反其道而行之，

面对招商难与运营难的客观现实，商业地产开发商普遍下调了对市场

与项目的预期，很多原本定位为浪费品卖场的转向轻奢，原本设定为

市级项目的调整为区域商业，原本定位于区域商业的则调整为社区商

业。同时，项目延期开业的现象也非常突出。

2022年中国商业地产呈现四大趋势

一、主流开发模式由“住宅依靠”转向“产业依靠”

依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地

产最主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存加大，这一模式正

遭受逆境，尤其是三四线城市问题更加突出。将来综合体中的持有商

业正在由住宅依靠逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依靠。

二、商场由“