北京市房地产建安成本计算方法.pdfVIP

北京市房地产建安成本计算方法--第1页

房地产建安成本计算

近年来北京的商品房价格一直居高不下，各方面反映强烈。究其原因有国家政策方面的

原因，也有开发商管理方面的原因。但其最根本的原因还是商品房开发成本过高。本文

即从成本的角度出发，探讨如何控制商品住宅的开发成本。

一、商品住宅开发成本构成

通过对近年来新建小区的调查和分析，新区开发的成本主要由土地出让金、征地拆

迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、企业管理费、贷款利息、税费、

大市政费及四源费等费用构成。

通过敏感性分析证明，影响开发成本最敏感的因素是建安工程费，其次是征地拆迁

费，再次是贷款利息。因此，对住宅产品成本控制的重点分别是建安工程费、拆迁安置

费、资金成本（即贷款利息）。

二、在开发的全过程中严格控制建安成本

（一）以合同管理为手段，加强成本控制

房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各

样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径

就是合同管理。

开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利，如拆迁安置的合同由拆迁

部门办理，规划设计合同由规划设计部门签订，工程施工阶段的合同、协议由工程管理

部门签订。因此，作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行

为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按

内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在拨款时完全按照合同内容进行支付。

（二）通过招标选择监理单位

好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制

工程成本的支出。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位

进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行

监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、

经济上是否合理都有发言权。

（三）做好规划设计阶段的成本控制

控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是

北京市房地产建安成本计算方法--第1页

北京市房地产建安成本计算方法--第2页

工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的

影响程度达70％—90％。设计阶段工作水平的标低，设计质量的高低，不仅影响到施

工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑，

要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率

高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要保证设计的质量，

尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管

理。其措施，主要是以下几个方面：

（1）加强设计阶段的经济论证

设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方

案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。在方案

比较时，可以采用成本——效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依