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房地产企业破产债权清偿的顺序

破产中的权利主要体现在三个部分：

1.特殊规定的优先权；

2.破产法113条规定的破产费用和共益债务；

3.破产法第113条规定的一般清偿顺序。

一、特殊规定的优先权

（1）拆迁安置户的房屋安置权，回迁安置房作为特定物保障被拆迁人的生存权。（2）以居住为目的的商品房消费者的房屋交付请求权和破产中开发商无法交付房屋情况下的价款返还请求权，属于超级优先权。

法律规定：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》2023年法释1号文。

以前参考的是2020年《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》、九民纪要、《民法典》??????

二、建设工程价款优先受偿权

需要满足属于在法定时效范围内的工程款请求权：

第一，满足《民法典》第807条规定的建设工程价款

第二，符合2021年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》规定。之前行使工程价款优先受产权的行权时间是6个月，自2021年新《建工司法解释一》出台后延长至18个月。

2021年《建设工程司法解释一》第36条直接吸收了2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

特殊规定《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》（海南会议纪要）：建工债权转让后也有优先受偿权。

三、财产