银行业深度：上市银行地产敞口规模与影响评估.docx

上市银行抵御风险资源充足。在外部资本补充和救助前，银行可用于吸收损失、抵御风险的资源主要有不良贷款减值准备余额、净利润、超额核心一级资本。正文中我们逐级分析四种情形下上市银行吸收损

失规模。其中，不依赖外部救助下最大可用于吸收损失的全部金额达11.77万亿，不良损失率70%的悲观假设下，能化解不良贷款占全部贷款的比例为9.85%，为2024H1上市银行不良率的7.89倍。

测算潜在不良上升对业绩的影响。尽管银行可用于抵御风险的资源较为充裕，但房企信用水平恢复的不确定性将会带来资产质量扰动，从

而侵蚀银行业盈利能力，因此我们假设对公房地产业不良率分别上升

1%/3%/5%/10%，测算对银行净利润负向影响相当于净利润的

0.66%/1.99%/3.31%/6.62%。分板块看，对公房地产业贷款风险对国有大行影响较小，农商行次之，对股份行和上市城商行影响相对较大。

投资建议：中央守住不发生系统性风险底线明确，地产政策以时间换空间，银行稳健经营安全底线无忧。但银行板块估值和盈利能力受地

产风险压制，后续仍需关注地产边际变化下的银行预期。当前银行股仍处深度破净状态，截至2024年9月9日，银行指数的市净率（整体法）仅0.51X，复盘自2022年以来银行板块走势，我们认为市场对地产链的担忧是银行估值的主要压制因素之一，地产链企稳是后续银行资产质量修复的关键。可关注两大主线：一是对公地产敞口较低，且受潜在不良上升影响较小的银行，如国有大行、招行；二是新旧动能转化下，对公端布局领先的银行，如江浙地区优质城商行。维持行业“同步大市”评级。

风险提示：宏观经济下行；房价超预期下跌；资产质量大幅恶化；测算数据基于假设，与实际结果存在偏差。

内容目录

如何理解银行涉房业务？ 4

上市银行地产敞口规模与结构分析 4

上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低 4

个人按揭贷款：国有大行占比较高，整体规模呈萎缩态势 5

对公房地产贷款：股份行与城商行占比较高，个股分化较为明显 7

上市银行地产敞口风险评估 9

个人住房贷款：不良率整体较低，仍为优质资产 9

对公房地产贷款：不良压力加大，个股分化明显 10

如何理解地产风险敞口？ 11

个人住房贷款：核心是保交付和稳房价 11

对公房地产贷款：核心是房企偿债能力 12

上市银行抵御风险能力如何？ 16

房地产不良上升对上市银行业绩影响评估 18

投资分析意见 20

风险提示 20

图表目录

图1：上市银行涉房业务分类 4

图2：2023年个人住房贷款整体规模下降 5

图3：2023年末上市银行个人住房贷款规模及同比增速 6

图4：2023年末上市银行个人住房贷款占贷款总额的比例（%） 7

图5：房地产开发贷款规模及同比增速 7

图6：2023年末上市银行对公房地产业规模余额及同比增速 8

图7：2023年末上市银行对公房地产业贷款占全部贷款的比例 9

图8：上市银行个人按揭贷款不良率及同比变化（2023年末，%） 10

图9：上市银行对公房地产贷款不良率及同比变化（2023年末，%） 11

图10：样本银行个人住房贷款LTV比例较低 12

图11：2023年6月以来新房、二手房价格持续下行 12

图12：房企开发投资资金来源 13

图13：房企开发投资各项资金来源占比（2010-2023年，%） 14

图14：首次信用债违约房企数量（个） 14

图15：房地产行业违约债券规模统计（亿元） 14

表1：样本银行地产敞口规模（2023年末，亿元，%） 5

表2：房地产融资端、需求端政策及中央表态梳理 16

表3：上市银行吸收损失能力测算（亿元，%） 17

表4：潜在对公房地产贷款不良率上升对上市银行业绩影响测算（亿元，%） 19

如何理解银行涉房业务？

商业银行涉房业务按是否承担信用风险可划分为两类。其中承担信用风险的业务，在表内主要为涉房贷款和金融投资，表外主要包括或有信贷、银行承兑汇票、保函等。具体而言，涉房贷款包含了对公房地产贷款中的地产开发贷、经营性物业贷、并购贷款及其他，以及零售业务中个人住房贷款等；金融投资主要包括流向房地产行业的信用债，商业房地产抵押贷款证券化（CMBS）、住房抵押贷款证券化（MBS）及其他资产支持证券业务，以及信托、券商资管计划等非标资产；涉房业务中不承担信用风险的主要为净值型理财、委托贷款、合作机构管理的代销信托及基金、主承销债务融资工具等。

图1：上市银行涉房业务分类

银行涉房业务承担信用风险

银行涉房业务

承担信用风险

不承担信用风险

表内

表外

表外理财

代销信托等

涉房贷款

金融投资

保函