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房地产行业未来销售预测分析

我们预计2017年全国销售面积同比增长6.7%，2018年，一线城市在今年低

基数以及预售证边际改善的影响下，预计销售面积同比增长5%，销售均价同比

增长0.5%；二线城市销售面积同比下降3%，销售均价同比上涨1%，三四线城市

在今年高基数和去库存政策影响边际弹性减弱的影响下，销售面积同比下降

10%，销售均价同比上涨1.5%。2018年全国销售面积预计下降7.6%，销售均价

同比增长3.1%，销售金额同比下降4.7%。

销售面积预测

年份一线城市二线城市三线城市全国

201365743526588712130551

201456113295782080120649

201564703570386322128495

2016705045212105087157349

2017564045664116646167950

2018592244294104982155198

销售均价预测

年份一线城市二线城市三线城市全国

201317470777747936237

201417777781849406324

201521404822351066793

201625212931554947476

2017262331028961297935

2018263641039262218180

全国商品房销售面积

商品房销售面积分区域增速

全国商品房销售均价

商品房销售均价分区域增速

全国商品房销售金额

商品房销售金额分区域增速

施工面积、新开工面积预测：

影响房地产投资最关键的变量即施工面积及土地购置费，施工面积对应行业

整体工程支出。去年我们通过分拆数据，全市场最早提出了施工面积中净复工面

积这一扰动项。今年的数据反映净复工面积具备一定刚性，但趋势依旧证实我们

的判断。2017年前三季度，一二线城市在严厉的调控政策之下，净复工面积进

一步下降，而三线城市则与去年同期基本持平。我们预计17年一二三线城市的

净复工面积同比分别下降14%、18%以及持平，18年同比下降10%、12%和10%。

对于新开工的判断，从08年至今的三轮周期，我们发现新开工相对于销售

已近乎没有时滞：09-10年新开工滞后6个月，13年2月新开工与销售同时达到

峰值，且当销售面积14年2月出现大幅下滑之时，新开工应声回落，16年3月

再次同时达到峰值。因此我们判断，18新开工增速下滑是大概率事件，但连续