2024年房地产估价师理论与方法试题及答案卷四.docx

房地产估价师《理论与措施》试題及答案（卷四）

判断題

1.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相似的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值時点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相似的全新建筑物的必要支出和应得利润。()

『对的答案』×

『答案解析』本題考察的是建筑物重新购建成本的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相似”二字。参見教材P305。

2.重置成本是技术进步的成果，一般重置成本低于重建成本。()

『对的答案』√

『答案解析』本題考察的是建筑物重新购建成本的求取方式。技术进步，成本减少，故重置成本低于重建成本。参見教材P305。

3.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。()

『对的答案』×

『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。参見教材P312。

4.建筑物的有效年龄，也許等于也也許不小于或者不不小于其实际年龄。()

『对的答案』√

『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的求取措施—年限法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养状况，建筑物有效年龄也許等于也也許不小于或者不不小于其实际年龄。参見教材P313。

5.一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。()

『对的答案』√

『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的求取措施—年限法。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。假如建筑物通过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命均有也許得到延長。参見教材P314。

6.运用年限法求取建筑物折旧時，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。()

『对的答案』√

『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的求取措施—年限法。运用年限法求取建筑物折旧時，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。参見教材P313。

7.成新折旧法比较精确，重要用于后期估价。()

『对的答案』×

『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的求取措施—年限法。成新折旧法比较粗略，重要用于初步估价，或者同步需要对大量建筑物进行估价的场所，尤其是在大范围内开展建筑物現值摸底调查。参見教材P317。

8.某房产年折旧率為1.6%，有效年龄為，按直线法评估该房产应為完好房。()

『对的答案』√

『答案解析』本題考察的是房屋完损等级评估的有关规定。成新率=1-1.6%×12=80.8%。不小于八成新。是完好房。参見教材P329。

9.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。()

『对的答案』√

『答案解析』本題考察的是求取建筑物折旧应注意的问題。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”参見教材P326。

判断題

1.成本法是先分别求取估价对象价值時点的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的措施。()

『对的答案』√

『答案解析』本題考察的是成本法的含义。成本法简要地說，是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的措施;较详细地說，是测算估价对象在价值時点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的措施。参見教材P284。

2.成本法是以房地产价格的各个构成部分累加為基础，来求取房地产价格的，合用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。()

『对的答案』×

『答案解析』本題考察的是成本法合用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。假如评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参見教材P286。

3.成本法一般不合用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。()

『对的答案』×

『答案解析』本題考察的是成本法合用的估价对象。成本法一般合用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。参見教材P286。

4.在活跃的土地交易市场下，土地成本一般是由购置土地的价款和应由卖方缴纳的税费和直接归属于该土地的其他支出构成。()

『对的答案』×

『答案解析』本題考察的是土地成本。土地成本一般是由购置土地的价款和在购置時应由买方缴纳的税费(契税、印花税等)和直接归属于该土地的其他支出构成。卖方缴纳的税费(如增值税、所得税等)，和获得方的成本无关。参見教材P289。

5.采用成本法估价時，对于七通一平的熟地，其建设成本中的基础设施建设费，包括都市规划规定配套的项目紅线外的道路、給水、排水、电力、通信、燃气、供热