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政策
政策快评
改善型购房政策效果评估
——28城政策效应最明显
上海易居房地产研究院副院长严跃进2024年10月12日
2023年9月-2024年9月,是全国全面提振改善型购房需求的一周年。该期间以一线城市开启认房不认贷为起点,全国各地各项政策纷纷推出,持续助力改善型住房需求释放。包括2024年9月央行明确统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等,都充分说明对改善型住房需求提振的重视。
全国各地在关注改善型住房需求提振方面,关注的核心指标为交易量。当然,从逻辑上说,改善型住房需求会较多体现为小房子换大房子,其必然会带来住房套均面积的提升,即户型改善。因此,从户型面积的变动角度进行测算,有助于更好评估改善型购房政策的效果。本报告对全国145个城市新房套均面积变动情况进行测算,以更好研究该内容。
一、户型升级的走势
本部分对全国40个重点城市2010年以来新建商品住宅成交的套均面积进行计算。相关数据如下图。住房套均面积总体呈现线性增长的历史关系,但2021年出现过下滑,或和当年房地产开始降温态势有关。但2022年在持续性的购房政策支持下,新房套均面积指标开始反弹,且保持连续两年正增长。到了2024年截止9月份数据,该指标已进入120平方米/套的大关。该指标是衡量住房户型大小的重要节点,也意味着本轮改善型购房政策提振的效果是明显的。相比网络上“消费降级”一词,住房消费走出了“消费稳步升级”的坚定道路。
图1:全国40个重点城市新房成交的套均面积(平方米/套)
2
120
118
118
115
114
113
112
110
108109
107107
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118
110
201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024
数据说明:2024年数据截止到9月份数据来源:CRIC、易居研究院
二、各地主流户型表
本部分对全国145个重点城市新房2024年主流户型进行统计,以横向看出各城市的住房条件和品质。我们根据一二线和三四线城市的分类,分别选出各10个住房面积较大的城市名单。从此类数据上看,在住房舒适度方面,一二线城市中,长沙、杭州和西安属于住房最宽敞的城市。而东营、黄南和湖州属于三四线城市中住房最宽敞的城市。总体上此类城市也为其他城市后续在好房子建造方面,提供了非常好的城市范本。
表1:各线城市新房成交的套均面积排序(平方米/套)
序号
一二线城市
套均面积
三四线城市
套均面积
1
长沙
147
东营
159
2
杭州
137
黄南
149
3
西安
135
湖州
144
4
成都
132
泉州
139
5
济南
132
滨州
138
6
苏州
131
常州
134
7
银川
130
吴忠
134
8
拉萨
129
菏泽
132
9
青岛
128
绍兴
132
10
昆明
127
泰州
131
数据说明:基于2024年前9月数据统计数据来源:CRIC、易居研究院
三、各城市户型变化
本部分对全国各重点城市新房的套均面积变化进行分析。2022年4月中央
3
政治局会议明确支持刚性和改善性住房需求,2023年4月中央政治局会议明确支持刚性和改善性住房需求,而到了2023年7月中央政治局会议措辞发生变化,为“更好满足居民刚性和改善性住房需求”。根据政策基调和市场行情情况,这里我们将时间段划分两部分,即2023年1-7月、2023年8月-2024年9月。据此我们分析该期间各地新房交易的套均面积,以更好看出套均面积变化情况。
统计显示,145个城市中,有96个城市(占比为66%)出现不同程度的套均面积增加现象,说明住房消费提振的工作取得阶段性成果。在这其中,有28个城市套均面积增长超过5平方米/套,为标杆性城市,相关城市名单如下。另外有49个城市出现了套均面积下降现象,多为三四线城市。这或和统计方式差异有关,但也要警惕购房“消费降级”问题,进而应在四季度加大政策支持力度。
表2:28个改善型购房政策效果最好的城市名单
分类
城市名单
一线城市
上海
二线城市
杭州、大连、青岛、哈尔滨、拉萨
三线城市
湖州、阜新、聊城、泉州、儋州、舟山、温州、宜宾、绍兴、黄石、东营
四线城市
义乌、东方、定安、太仓、白沙、昆山、琼海、万宁、常熟、建德、江阴
资料来源:易居研究院
另外我们根据一二线城市和三
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