房地产 -改善型购房政策效果评估 —28 城政策效应最明显 20241012.docx

1

政策

政策快评

改善型购房政策效果评估

——28城政策效应最明显

上海易居房地产研究院副院长严跃进2024年10月12日

2023年9月-2024年9月，是全国全面提振改善型购房需求的一周年。该期间以一线城市开启认房不认贷为起点，全国各地各项政策纷纷推出，持续助力改善型住房需求释放。包括2024年9月央行明确统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等，都充分说明对改善型住房需求提振的重视。

全国各地在关注改善型住房需求提振方面，关注的核心指标为交易量。当然，从逻辑上说，改善型住房需求会较多体现为小房子换大房子，其必然会带来住房套均面积的提升，即户型改善。因此，从户型面积的变动角度进行测算，有助于更好评估改善型购房政策的效果。本报告对全国145个城市新房套均面积变动情况进行测算，以更好研究该内容。

一、户型升级的走势

本部分对全国40个重点城市2010年以来新建商品住宅成交的套均面积进行计算。相关数据如下图。住房套均面积总体呈现线性增长的历史关系，但2021年出现过下滑，或和当年房地产开始降温态势有关。但2022年在持续性的购房政策支持下，新房套均面积指标开始反弹，且保持连续两年正增长。到了2024年截止9月份数据，该指标已进入120平方米/套的大关。该指标是衡量住房户型大小的重要节点，也意味着本轮改善型购房政策提振的效果是明显的。相比网络上“消费降级”一词，住房消费走出了“消费稳步升级”的坚定道路。

图1：全国40个重点城市新房成交的套均面积（平方米/套）

2

120

118

118

115

114

113

112

110

108109

107107

106107

118

110

201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024

数据说明：2024年数据截止到9月份数据来源：CRIC、易居研究院

二、各地主流户型表

本部分对全国145个重点城市新房2024年主流户型进行统计，以横向看出各城市的住房条件和品质。我们根据一二线和三四线城市的分类，分别选出各10个住房面积较大的城市名单。从此类数据上看，在住房舒适度方面，一二线城市中，长沙、杭州和西安属于住房最宽敞的城市。而东营、黄南和湖州属于三四线城市中住房最宽敞的城市。总体上此类城市也为其他城市后续在好房子建造方面，提供了非常好的城市范本。

表1：各线城市新房成交的套均面积排序（平方米/套）

序号

一二线城市

套均面积

三四线城市

套均面积

1

长沙

147

东营

159

2

杭州

137

黄南

149

3

西安

135

湖州

144

4

成都

132

泉州

139

5

济南

132

滨州

138

6

苏州

131

常州

134

7

银川

130

吴忠

134

8

拉萨

129

菏泽

132

9

青岛

128

绍兴

132

10

昆明

127

泰州

131

数据说明：基于2024年前9月数据统计数据来源：CRIC、易居研究院

三、各城市户型变化

本部分对全国各重点城市新房的套均面积变化进行分析。2022年4月中央

3

政治局会议明确支持刚性和改善性住房需求，2023年4月中央政治局会议明确支持刚性和改善性住房需求，而到了2023年7月中央政治局会议措辞发生变化，为“更好满足居民刚性和改善性住房需求”。根据政策基调和市场行情情况，这里我们将时间段划分两部分，即2023年1-7月、2023年8月-2024年9月。据此我们分析该期间各地新房交易的套均面积，以更好看出套均面积变化情况。

统计显示，145个城市中，有96个城市（占比为66%）出现不同程度的套均面积增加现象，说明住房消费提振的工作取得阶段性成果。在这其中，有28个城市套均面积增长超过5平方米/套，为标杆性城市，相关城市名单如下。另外有49个城市出现了套均面积下降现象，多为三四线城市。这或和统计方式差异有关，但也要警惕购房“消费降级”问题，进而应在四季度加大政策支持力度。

表2：28个改善型购房政策效果最好的城市名单

分类

城市名单

一线城市

上海

二线城市

杭州、大连、青岛、哈尔滨、拉萨

三线城市

湖州、阜新、聊城、泉州、儋州、舟山、温州、宜宾、绍兴、黄石、东营

四线城市

义乌、东方、定安、太仓、白沙、昆山、琼海、万宁、常熟、建德、江阴

资料来源：易居研究院

另外我们根据一二线城市和三