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城市商业综合体开发流程

城市商业综合体是一个弘大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体

的开发规模大、投资大，并且波及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较一般项目要求

更高。所以其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发截然相反样。

一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节,特别是城市综合体专案,它决

定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发

策略、资源整合、营销规划工作供给依据。城市商业综合体的定位与单体项目不一样样，主

要包含整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大多数。

1．项目的整体定位

项目的整体定位是一项系统工程，波及项目发展面对的城市背景、地区背景、行业背景、

文化背景、项目自己天生条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平亲密有关

.

在城市商业综合体的整体定位时需要要点重申项目的主题理念，独到的主题理念是城市

商业综合体项目的灵魂。在信息化社会,开销者的开销方式发生了很大变化，特别是在一个

集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与感情动的偏向愈来愈显然。所以，依据不

同物业开销者的不一样样需要、消操心理特点、地区文化及不一样样功能物业的发展趋向，

还需要为

城市商业综合体确立一个整体主题形象定位。在一致的形象定位中，在空间办理、环境塑造、

形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表

现，使其真实起到都市文化中心的作用。

2．城市商业综合体分项定位

在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。

1)城市商业综合体的定量研究

城市商业综合体的定量研究主假如研究不一样样物业的体量与规模.其主要物业平常包含:商

务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设备的建筑面积和用地面积。城市商业综合

体开发从规划到达成一般需要5-10年，甚至更长。所以，城市商业综合体中各物业的规模

是动向的.以下以写字楼与商业定量为例说明：

—-—商务物业（写字楼)定量，主假如经过市场调研、联合理论研究方法.

———零售商业定量，经过商业市场研究联合现状供需数据、用商圈计算与模分析模

型判断综合体内零售商业的体量。

在城市商业综合体的综合开发过程中，各样开发种类物业之间是存在必然的价值联动关

系的，物业的规模必然要预留将来发展的空间。确立不一样样物业合理的规模,并充分考虑其未

来的发展空间，将直接影响项目的整体规划布局及最后的综合价值最大化的实现。

2）城市商业综合体商业研究

城市商业综合体的商业是城市商业综合体中重要的一个功能部分，需要独自分析研究.

包含商业的市场研究、商业的定位研究、商业的定量研究、商业的业态研究、商业的规划研

究、商业的营销实行、商业的经营管理研究.

不一样样的商业有不一样样的基本特点，关于每一个详细项目，都应在规划先期考虑引进什

么样的商业,对此有一个基本的市场定位，才能确立合适终端市场差别化的竞争策略。

二、城市商业综合体规划

在先期定位的基础上，城市商业综合体的规划内容涵盖宽泛，包含整体规划、空间规划、交通规

划、景观规划、建筑立面、户型设计等是专业性较强的阶段。在此阶段城市商业综合

体一般面对的主要难点是交通规划与空间规划.比方：深圳华润中心、优秀皇岗中心区项目等。

1．城市商业综合体交通组织

城市商业综合体的功能及其区位特点，确立了其拥有以下基本交通特点：

-—城市商业综合体作为地区中经济管理、控制和金融运作等中枢性职能，建筑密度大、

土地利用强度高，以及高层化的集聚形态,致使交通规划成为城市商业综合体规划建构的核心问

题之一。

—-城市商业综合体的功能运作使其交通出行在时间上散布不平衡，商务等就业岗位量

大而集中，与城市交通流量在时间上散布特点基真吻合，在早晚通勤时段交通流量出现峰值；夜间

多为购物、娱乐、休闲车辆,与日渐交通流量出现互补现象。