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中国房地产政策演变30年

引言:中国房地产业自诞生开始,由于其在国民经济中的重要地位和作用,一直是国家宏观调控的重点对象。

国家的宏观调控手段,可以分为两大类,一类是法律、行政等硬性强制手段,另一类则是税收、信贷等软性引导手

段。

由于房地产业是资本密集型产业,投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此,

国家在信贷政策方面的引导,往往是极为行之有效的调控手段。当然,由于房地产市场的复杂性,国家在对房地产

市场采取或扶持或限制的宏观政策时,往往采取“组合拳”的形式,即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控

政策以期达到调控目的。

到目前为止,中国房地产宏观调控政策,根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度,大致可以分为以下五

个阶段:

第一阶段:以1986年住房改革开始,到1998年之前,是房地产市场的萌芽和起步阶段,国家尚未开始对房

地产业进行宏观调控。

第二阶段:1998年到2002年,吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训,国家开始谨慎展开宏观调控,政策导向

还是以规范市场为主,兼有部分鼓励政策。

第三阶段:2003年到2005年,随着各大城市房价开始进入上涨通道,国家对房地产业的态度由支持转为警惕,

宏观调控政策开始第一次转向,以稳定房价为目标。

第四阶段:2006年到2008年6月,全国各地房价飞涨,开始影响民生,国家开始加大宏观调控力度,打出一

系列“组合拳”,政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。

第五阶段:2008年9月至今,美国次贷危机演变为全球性金融危机,为确保经济发展,抵御金融危机,国家

宏观调控政策再次转向为扶持,目前宏观调控仍处在这一时期。

本文以梳理房地产市场诞生以来的国家信贷政策演变为主线,同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策,

以期理清房地产市场的发展脉络,为房地产业从业者提供一个侧面的决策依据。

一、1998年之前

房地产业的萌芽与起步

1、萌芽前夜

在改革开放以前,我国实行的是单一的计划经济体制,城镇居民的住房主要通过单位福利分房的政策来解决,

而商业全部由国家经营,所需的土地全部由国家无偿划拨取得,当时根本不存在房地产这个行业。

改革开放初期,虽然经济体制由计划经济逐渐向市场经济转变,但是由于土地仍然实行单一行政划拨制度。

国家将土地使用权无偿、无期限提供给用地者,土地使用权不能在使用者之间流转。由于土地是房地产开发的前提,

而土地要素流通被限制,抑制了房地产业的发展。

2、1979年7月,土地制度的首次突破

1979年7月,《中华人民共和国中外合资经营企业法》颁布实施,该法第五条明文规定:“中国合营者的投资

可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向中

国政府缴纳使用费。”这里虽然使用的称呼是“场地使用权”,但实际上,场地使用权有偿、有期限且可以流转的特

点,标志着我国曾经严格的城镇国有土地管理制度,已经开始松动。

3、1986年1月,住房制度改革开始启动

1986年1月,国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,住房制度改革正式启动,为我国房地产市场的有序

发展提供了制度的支持。

4、1987年8月,土地管理法正式实施

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为了适应城市建设日益现代化的客观要求,1987年8月1日,《中华人民共和国土地管理法》正式实施,虽

然仍然带有浓厚计划经济色彩,但是伴随着经济体制改革的春风,为孕育房地产业积蓄着力量。

5、1988年4月,宪法修正案,土地可合法流通,房地产业起步

1988年4月通过的《中华人民共和国宪法》(修正案)规定,土地使用权可以依法转让,标志着土地生产要素的

合法流通,突破了房地产业走向市场的土地瓶颈,为房地产业的起步发展打下基础。1990年,国务院发布《中华

人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,为土地使用权流通开辟了现实途径。

6、1992,南巡讲话,第一次房地产热潮的

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