公共服务设施步行可行性对住宅价格的影响--以长春市朝阳区为例.docVIP

公共服务设施步行可达性对住宅价格的影响

—以长春市朝阳区为例

摘要：以长春市朝阳区的中心城区为案例区，基于该区域的290个住宅小区的住宅价格数据，运用累积机会法测度公共服务设施步行可达性，构建住宅小区的特征价格模型，分析公共交通、公共绿地、文化设施、商服中心、教育设施、医疗设施六种公共服务设施步行可达性对住宅价格的影响。研究发现：①在长春市朝阳区住宅市场中，各类型的公共服务设施对住宅价格的影响程度各不相同，对住宅价格的影响从高到低的公共服务设施类型分别为：商服中心、教育设施、医疗设施、公共绿地、公共交通和文化设施。其中，除医疗设施外其他各类公共服务设施对住宅价格的影响均是正向的。②在进行购房选择时，商服中心对住宅价格的影响最为显著，即城市居民的物质需求对其的影响最大；不同教育设施对住宅价格的影响也不尽相同，普通中小学和重点小学对住宅价格的影响并不明显，而重点中学对住宅价格影响较为显著；而医疗设施对住宅价格的影响是负向的，医院周边具有人流量大、环境嘈杂、病毒传播速度快等特点，局部范围内医疗设施的增加反而导致住宅价格的下降。

关键词：公共服务设施；步行可达性；住宅价格；长春市

0引言

住宅作为一种商品具有异质性：特征变量不同，住宅价格也会随之改变。由于城市公共服务设施的分布数量存在一定差异，因此，不同住宅小区步行交通范围内获取的城市公共服务设施的数量也会存在差异。人们通常情愿购买价格更高的住宅小区，来获得更便捷地公共服务设施，而这部分高出的价格就资本化融入住宅价格中。公共服务设施的空间分布影响着住宅小区步行交通范围内获取的城市公共服务设施数量的多少，进而影响住宅小区内居民的生活质量。因此，目前国内外学者均十分关注住宅价格与公共服务设施的关系[1]。例如，Black、Sedgleyetal.和Yangetal.[18-20]三人运用特征价格模型，分析学校与住宅价格的关系；Armstrong[21]建立特征价格模型，研究不同交通便利度与房价之间的关系；Soetal.[22]在香港的研究发现，商业中心、体育设施对住宅价格产生正面影响；HuhandKwak[23]以韩国汉城为例，运用特征价格法，发现了医院对房地产价格有着显著的负向影响。王德和黄万枢[2]以上海为例，运用特征价格法，研究了外部环境（公共绿地、购物中心、地铁站点和重点中学等）对房地产价值的影响。

本文选取长春市朝阳区的中心城区为案例区，排除了朝阳区西南部的部分村庄，是长春市政治、经济、文化中心。始建于20世纪30年代，当时是伪“满洲国”统治的中央区域。1948年长春解放后，改称中华区，设立区政府。1955年正式定名朝阳区，成为长春市最早建成的城区，其内部各项公共服务设施较为完善，职住功能发达，房地产类型多样，对于基础设施与住宅价格关系研究具有一定的代表性和典型性。

本文基于地理信息(GIS)技术，运用累积机会法测度公共服务设施步行可达性，揭示影响长春市朝阳区中心城区住宅小区价格的公共服务设施类型，定量分析各类公共设施步行可达性对住宅价格的影响程度。同时，探讨在多种不同类型公共服务设施的情况下，采用累积机会法测度步行可达性，研究各类公共设施步行可达性对住宅价格的影响程度，丰富了有关公共服务设施与房价的研究，以期为购房者与政府相关部门提供相关的决策依据。

1数据来源与研究方法

1.1数据来源

本文主要的研究数据可大致分为两类：一是住宅小区的特征变量数据，主要来源于房天下网（/），选取了长春市朝阳区中心城区290个信息完整的普通在售住宅小区为样本点，时间节点为2017年3月；二是地理信息（GIS，GeographicInformationSystem）数据，基于政府官方发布和谷歌地图的道路网络、区域轮廓、兴趣点（POI，pointofinterest）等信息，构建长春市朝阳区中心城区基础地理信息数据库。随后在ArcGIS10.2软件中建立个人数据库，导入各类公共服务设施和住宅小区空间坐标点，生成点矢量文件。

1.2研究方法

1.2.1可达性

可达性是人文地理学、交通地理学、交通工程学、城乡规划学等领域的重要空间概念，反映的是克服各种障碍的起点和终点之间的沟通难度[9]。可达性的测度方法有很多种，每个测度方法都有其优缺点，具体情况如下表1所示。一般来说，步行的最大时间阙值为15分钟，超过这个时间大多数人会选择机动交通，而人的步行距离一般为1秒钟走1米，15分钟所走的距离就为900m，解决了累计机会法距离难以确定的缺点[1]。因此，本文测度各类公共服务设施步行可达性的距离范围均设为900m。

表1可达性测度方法表

度量方法

定义

优点

缺点

比例法

研究单元内公共服务资源总量与服务人口总量的比值[4]

操作简