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项目风险分析风险事件发生可能性的分析风险事件后果严重程度的分析风险事件影响范围的分析风险事件发生时间的分析2.项目风险分析的内容3.风险事件发生概率的分析方法利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率分布利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率用主观概率分析风险事件发生的概率综合推断法房地产项目前期策划内容提要房地产项目构思房地产项目市场调查房地产项目的目标策划房地产项目可行性研究房地产开发项目的风险管理2.1房地产项目构思（一）项目构思的概念和来源房地产项目构思——是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。起源:项目上层系统通过市场研究发现的新的投资机会和投资领域为了实现上层系统的发展战略上层系统运行过程中存在一定的困难和问题（二）房地产项目项目构思的特征地域性前瞻性市场性创新性可操作性多样性（三）房地产项目构思的环境影响环境条件宏观环境因素微观环境因素地区经济发展水平产业结构变化地区发展战略环境因素人口因素技术环境社会文化环境经济环境政治法律环境2.2房地产项目市场调查是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉是房地产项目构思和策划人感知市场,了解消费者行为的主要手段是房地产项目构思和策划人应付竞争,把握房地产市场供应的主要方法是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等1.房地产项目市场调查的作用2.房地产市场调查的内容调查内容宏观环境微观环境房地产的供需状况消费者需求状况文化、风俗经济科技政治法律中观环境竞争对手调查中介机构情况房地产企业情况该城市的规划建设3.房地产市场调查的类型探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查4.房地产市场调查的方法访问法观察法实验法4.房地产市场调查的步骤市场调查的准备市场调查的实施资料处理确定市场调查的内容和目的拟定详细、周密的调查计划选择专业调查人员收集相关的信息资料设计调查问卷现场实地调查编辑整理信息资料撰写市场调查报告归档存储5.调查问卷的设计问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。6.调查问卷设计的原则一致性原则完整性原则准确性原则可行性原则效率原则模块化原则2.3房地产项目目标策划1.房地产项目目标策划的特征创造性程序性系统性科学性艺术性2.房地产项目目标策划的原则符合产业政策和区域规划符合市场需求符合环境条件符合技术先进性、经济的合理性4.房地产项目目标策划的内容房地产项目用地的获取与选址房地产市场调查房地产项目投资策划房地产项目的市场定位房地产项目规划设计房地产项目营销策划房地产经营策划4.房地产项目目标策划模式目标策划模式概念策划摸式等值策划摸式“卖点群”策划模式2.4房地产项目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究——就是指在投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法。作用:是投资决策的重要依据是项目审批的依据是项目资金筹措的依据是编制设计任务书的依据是开发商与项目参与各方签订合同的依据2.可行性研究的步骤组织准备现场调查与资料收集开发方案的设计、评价和选择详细研究编写研究报告书2.可行性研究的内容项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论3.房地产项目开发方案的操作程序市场调研开发方案的设计技术经济指标的计算技术经济指标的比较、评价最优开发方案的选择4.居住区开发方案技术经济指标的选择与确定5.开发方案的综合评价定目前对项目开发评价的方法很多,包括评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。评分综合评价法——就是对方案的各项指标规定一个满足程度,根据指标的重要性赋予指标一个权重,根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值,得出总综合分值,并依此选择最优方案的方法。5.项目方案评价