学校物业管理服务项目物业共用部位的管理服务方案.docx

学校物业管理服务项目物业共用部位的管理服务方案

一、维修及养护方案

维修养护项目

养护方案

检查、养护计划

备注

门厅等部位的修缮维护

1.对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂；

每月检查XX次

2.对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用；

日常巡视、及时修补

门窗修缮维护

1.检查门窗有无开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿；

工程人员及工程主管每天巡查XX次

2.门窗油漆局部脱落时应及时进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观

工程人员及工程主管每天巡查XX次

3.对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触；

工程人员及工程主管每天巡查XX次

4.对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患；

工程人员及工程主管日常巡查

装饰工程修缮维护

1.定期检查室内外抹灰层有无损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失；

工程人员及工程主管日常巡查维修养护

2.检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面；

工程人员及工程师日常监管

3.对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补；

定期巡查次数

4.对吊顶工程要着重检查龙骨有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换；

工程人员及工程主管每月巡查XX次

5.对花饰工程，要定期检查有无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修；

工程人员及工程主管每月巡查XX次

幕墙玻璃

安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象；

工程人员及工程主管每天巡查

大楼地基基础维护

地基浸水会使地基基础的工作条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象；

工程人员及工程师负责日常巡视维修

二、维修养护标准及相关制度

（一）维修养护标准

1.墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落

（1）将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

（2）用1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。

（3）恢复勒脚饰面。

2.如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降

（1）如不严重，应做好巡查和记录。

（2）如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

3.梁、柱、板主体

（1）露筋

①露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。

②用钢丝刷清洁干净。

③充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

④用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。

（2）有裂缝参考《户内工程人员作规程》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。

（3）有孔、洞

①孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。

②用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。

③充分喷水湿润孔、洞内壁。

④如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。

⑤按原标准做好饰面。

⑥如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

4.墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。）

（1）裂墙

①先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形。

②用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。

③均匀地涂刷一道素水泥浆。

④再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。

⑤用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

（2）砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。

①先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。

②充分喷水湿润破损面。

③用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。

（3）墙体室外饰面缺损。

①将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。

②用钢丝刷清扫干净浮动灰土。

③充分喷水湿润破损面。

④均匀地涂刷素水泥浆。

⑤用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。

（4）墙体室内饰面缺损

①同墙体室外饰面缺损，墙体轻度划损时直接进行③步骤。

②用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。

③双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰1～2次。

④干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。

（5）外墙渗水

①外装修