“历史的回溯”系列-“镜见”系列专题之三：历史不会重演，中日地产不可比！.docxVIP

目录

以邻为鉴的经验对比：日本1990年代不可比！ 6

政策侧重不同：中国调控供给，日本遏制需求 6

调整规律不同：中国城镇化率更低，但销售下行更久 7

风险特征不同：房企压力中国大于日本，但居民压力中国小于日本

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三大“不同”的影响？宏观框架“大分化”！ 13

影响一：中国地产传导链条拉长，传导机制分化 13

影响二：中国风险在房企竣工端，日本风险在居民端 15

影响三：宏观框架的系统性“大分化” 18

地产止跌回稳的条件？稳房企+扩大租金利差 21

共性一：海外经验显示，借用财政手段稳房企是缓解房地产相关领域风险的关键 21

共性二：租金回报率超过贷款利率，推动量先于价回升 22

启示：稳供给加码并扩大租金利差，财政货币协同配合 24

图表目录

图1：2018年以来，住房贷款利率未再明显上升 6

图2：本轮信用融资比预售资金先调整 6

图3：融资收缩后，地产基数调整 6

图4：地产调整前，日本央行大幅加息300BP以上 7

图5：地产调整时日本央行总资产增速下行至负数区间 7

图6：中国地产调整时央行从未加息 7

图7：中国地产调整时央行仍在扩表 7

图8：当下中国与日本1990s均经历人口增速下行 8

图9：当下中国老龄化率与日本1990s接近 8

图10：中国城镇化率低于日本地产调整同期 8

图11：城镇购房适龄人口的增加更多来源于城镇化进程 9

图12：1991年，日本地产销售大幅下行 9

图13：日本和中国地产销售调整幅度和周期不同 10

图14：日本新开工面积收缩一年后企稳回升，但我国持续下滑四年 10

图15：主要经济体房屋价格指数（地产调整当年=100，t=0） 11

图16：地产调整后，中国地价下行幅度明显大于日本 11

图17：地产调整后，日本居民未出现明显的超额储蓄，但中国出现大规模超额储蓄。

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图18：分省份居民新增储蓄（上图为新增储蓄总规模，中图为人均新增储蓄，下图为人均新增储蓄率） 12

图19：2018年后地产施工周期明显拉长，表现为期房预售与形成投资规模差异持续拉大 13

图20：房企融资承压导致新开工跌幅大于海外，并滞后传导至投资走弱，且投资跌幅大于项目数 13

图21：主要经济体后地产周期时代住宅投资占比下滑幅度（横轴t=0为住宅投资占比最高年份，%） 14

图22：目前地产销售与利率“脱敏”，也包括实际利率 14

图23：本轮政策刺激后平均首付比例反而上升 15

图24：房价处于负增长区间的周期长于历史经验 15

图25：日本地产销售受利率直接影响 15

图26：美国地产销售受利率直接影响 15

图27：地产销售结构分化也导致房企竣工分化 16

图28：2018年政策调控供给后，期房竣工率下行 16

图29：现房销售强劲导致房企过度竣工现房，库存积压的同时也占用了期房保交楼资金 16

图30：现房期房销售自2021年“某房企事件”后大幅分化，现房销售走强，但期房销售偏弱 17

图31：地产销售中现房贡献全被期房拖累抵消 17

图32：若仅考虑现房，利率与销售关系仍然存在 17

图33：测算投资性需求近十年前置比例为20%左右，即每5位购房者有1人提前购房or多购房 18

图34：目前居民与企业存款同比增量的差异幅度，是20年以来最大 18

图35：目前地产相关行业生产增速持续与非地产行业生产增速背离 19

图36：1990s日本地产调整后，地产相关行业与非地产相关行业生产增速均下滑

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图37：1990s日本地产调整后，外储大量流失，但我国压力不大 20

图38：地产金融加速器消失，货币乘数增速走低 20

图39：非房企拿地，但房企购地走弱 20

图40