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物业管理企业内部控制存在的问题与对策研究

毕志方

深圳市中洲物业管理有限公司

摘 要：在房地产市场不断成熟的过程中，物业管理行业快速发展。在新经济常态背景下，国家对房地产行业的调

控逐渐升级，加上整体经济下行压力加大，物业管理企业面临的市场竞争日渐激烈，经营压力也逐渐加大。为实现可持

续发展，物业管理企业要积极建立内部控制体系，加强内部控制。为此，分析了物业管理企业内部控制存在的问题，并

提出了相应的优化对策。

关键词：内部控制；物业管理企业；房地产行业；市场竞争

0 引言某时间段的内控体系运作脱节，从而影响业务经营。

物业管理企业加强内部控制，有助于增强综合1.3 内部控制缺乏有效监督

竞争力，提高服务质量，合理利用资金，防控各类虽然很多物业管理企业会根据有关要求建立

风险，对推进企业稳定、长远发展至关重要。实际内部控制体系，但是对内部控制缺乏有效的监督与

上，目前物业管理企业内部控制工作仍然存在诸多管理，未建立完善的监督机制，使日常检查和监督

不足，主要体现在意识薄弱、体系不完善、监督乏工作缺乏全面性，流于形式。一些物业管理企业管

力、沟通不畅、业务活动内控不足，需要积极采取有理者对内部审计工作缺乏足够重视和有力支持，也

效的优化措施，不断增强内控实效，夯实企业发展未制定完善的内部审计制度，无法充分发挥监督机

基础。制的功能，容易在工作中出现徇私舞弊的问题。

1 物业管理企业内部控制存在的问题1.4 内控管理信息沟通不畅

1.1 内部控制意识薄弱物业管理企业在实际运营和发展过程中会产

我国物业管理行业还处于发展阶段，行业从生多项数据和信息，相关信息要在企业各部门及时

业人员的薪酬待遇不高，从业人员的综合素养参差传递和有效沟通，才能为企业识别运营风险、制定

不齐。一些物业管理企业管理者对内部控制缺乏正投资决策等提供可靠的数据和信息参考。实际上，

确认识，认为物业管理企业整体业务较单一，只需目前部分物业管理企业设立的下属机构和部门具有

合理设置基础的工作岗位、制定基础的企业制度即较强的分散性，内部信息反馈和传递缺乏有效、完

可保证企业的顺利运行。在企业管理者不够重视内善的信息沟通机制，容易因信息沟通不畅而降低内

部控制的情况下，企业开展的内部控制工作浮于表部控制实效。

面，阻碍了企业的长远发展。1.5 业务活动内控不足

1.2 内部控制体系不完善虽然目前很多物业管理企业在长期运营过程

部分物业管理企业的管理层内控意识薄弱，导中已经在业务活动中积累了一定的内部控制经验，

致建立的内控体系不够完善，内控管理容易出现漏但仍存在诸多不足之处。①收入管控存在缺陷。在

洞，影响企业的稳定运营和长远发展。一些物业管理物业费管理中，部分物业管理企业对客户欠款催收

企业管理者照搬其他行业企业的内控体系，使内控方面缺乏有力控制，而且未针对特约服务费建立并

体系与企业运营需求不相符，在内控体系运行过程严格落实价格审批机制。②成本管控存在问题。在

中存在适应性差、控制效果不佳等问题。此外，物业集中采购材料物资的过程中，采购效率不高，而分

管理企业的从业人员具有较强的流动性，容易导致散采购环节未落实全面、有效的监管措施，而且采

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购验收环节缺乏规范性，未对部分外包业务进行有立性和有效性；②物业管理企业要遵循成本效益原

效监管。③资产管控不力。部分物业管理企业涉及则，并考虑业务规模等优化配置专业审计人员，