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河北经贸大学毕业论文

央行加息对缓解住房市场过热的效应分析

引言

存贷款利率作为国家经济生活的重要组成部分，是国家调节经济发展速度和

发展质量的有力杠杆。从2004年10月28日以来，国家先后五次调整了存贷款

利率，尤其是2007年5月19日的利率调整力度更是前所未有。而作为投资重要

组成部分的住房投资更是加息政策的重要整治对象。因为住房投资过热直接带动

了钢铁、水泥和电解铝等相关行业的投资，使我国的投资热进入一个恶性循环。

然而，央行加息这种紧缩性货币政策能否起到给住房市场降温的作用呢？下面将

就央行加息对住房市场的理论和实际影响逐一进行分析。

一、我国当前住房市场过热的现状

近年来，随着人们收入水平的提高和消费观念的转变，人们对住房的需求状

况也在发生着改变。与之相适应的房地产业在经济高速发展的大潮中也呈现出其

自身的特点。

房地产业在整个国民经济体系中属于基础性和先导性产业。它的迅速先行和

健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展，并且逐渐成为国家的支柱产业。

但是我国房地产开发区域极不平衡，东部地区发展过快，中部地区提升迅猛，西

部地区发展相对滞后。以2001年的数据来看，东部地区房地产投资超出当地经

济发展；中部地区房地产投资落后于当地经济发展，但增速较快；而西部地区房

①

地产投资仅占全国的15.9%。所以，虽然就全国来说房地产业存在过热的现象，

但不同地区房地产市场的发展情况也不尽相同，大体呈现下面三个特点：

(一)住房成为消费热点，房价上涨较快

近几年，随着人民群众收入的增加和消费观念的更新，更多的人把钱花在改

善居住条件上。住房成为消费热点，房价上涨较快，在一定程度上拉动了内需，

①徐学红，我国房地产现状及发展趋势分析，福建财会管理干部学院学报，2004（3）：4-8

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也推动了房地产住宅行业的发展。中国的房价呈现稳步上升的趋势。在一些地区

房价可谓是猛涨，许多楼盘的价格已从2000年的2000元左右涨到5000-6000元，

出了一种明显单边市现象，许多新楼盘尚未开盘，房子已基本售罄。2007年2

月份全国70个大中城市新建商品房售价涨幅为5.9%，房价上涨趋势势不可挡。

(二)房地产业固定资产投资过快

由于房地产业存在巨大的利润，所以越来越多的人加入到房地产行业。但现

有的住房并不能满足人们的投资需求，这就促使一些房地产开发商加大固定资产

投资，增加新商品房的供给。2007年1-2月份房地产行业固定资产投资同比增长

24.3%，而2006年全年的数字是21.8%，上年同期的数字是19.7%，增速加快是

很清楚的。1-2月的增幅是2005年4月以来的最高值。再看一下具体数字：2004

年全国城镇住宅投资为11010.1亿元，农村为2453.9亿元；2005年全国城镇住

①

宅投资为12825.8亿元，农村为2601.5亿元。房地产固定资产投资的增加必然

加剧房产市场的热度。

(三)住房虚拟需求增加，房地产泡沫严重

由于土地资源的稀缺性、房地产行业的垄断性、我国投资渠道的狭窄和一些

政策因素，社会中出现了一批靠买卖住宅获利的“炒房团”。这些人并没有真正

的住房需求，而是利用手中的闲置资金，大量投资于房地产行业，哄抬房价，通

过买卖价差牟利。这种虚拟需求的存在加大了房地产行业的泡沫，使房市的市场

风险膨胀。

房地产开发的高速发展是由对商品房的需求所支持的。对房地产的需求由三

部分组成：一是居住需求，购买的目的是为了自身的居住；二是投资需求，购买

的目的是为了出租；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时再出售以获

取涨价收益。这三种需求中，第一种需求是真实的需求，对房地产开发具有积极

的作用。后两种需求属于虚拟需求，尤其是第三种需求，具有较强的投机性质。

价格越高，需求越虚。对房地产开发的正常发展具有一定的破坏作用。多年来，

我国房地产开发主要的需求来自居住需求，投资需求和投机需求不大。但近年来

①中华人民共和国国家统计局，中国统计年鉴，北京：