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房地产发展历程

1978年，邓小平提出改革开放，对经济产生巨大影响，一系列处于计划序列的商品逐步进

入市场流通，而住房商品化等字眼正是在此时于理论界产生，这一年经常被业内定义为中国

房地产历史元年。

1979年，中央在南宁，柳州，桂林，梧州，西安五座城市做试点，进行土建成本价售房，

但由于市场上全是福利分房，无人买房，所以此次试点效果甚微，试点政策于82年停滞。

1980年，邓公提出：“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，房子正式被

定义为商品，同年，京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京城市建设开发总公司（首开

集团），拉开了房地产综合开发的序幕。

1981年，中央在深圳，广州商品房开发试点，位于深圳罗湖的东湖丽苑小区就是内地最早

商品房开发项目。

1982年，中央在郑州、沙市、常州、四平四个城市进行售房试点，此次试点和79年类似，

都是以土建价格的成本价出售，但是不同的是此次试点采用的是“三三制”。三三制就是政

府，单位和个人各承担三分之一的房价，初期效果出色，后期财政压力过大，此次政策试点

只持续了三年。

1984年，尚在“三三制”试点阶段，邓公力排众议，首次肯定了房地产行业对于发展经济

的重要意义，与此同时，国家相关部门批准颁布了《国民经济行业分类标准代码》首次正式

将房地产列为独立的行业。值得一提的是，我们所熟知的万科，保利，招商等房地产公司和

银行系统也是在这一年崭露头角，这一年房地产终于有了正式身份。

1985年，中国房地产行业协会成立，与此同时，建行首次推出了《职工购房抵押贷款》业

务，中国房地产首笔按揭贷款产生于此年。

1986年，中央规定住宅全价出售，不再补贴，由于社制残余，福利分房制度下的低租金影

响，没人买房，所以中央首次提出提租金，同时期，在烟台，蚌埠，常州，沈阳四市试点提

租补贴模式。同年，《土地管理法》正式颁布，条款并未明确用地单位的性质，但是民营房

企依旧不能拿地，土地财政萌芽显现。

1987年，中国房地产市场第一场土拍于深圳发生。此次成交的正是被称为“中国第一拍”

的东晓花园，位于深圳市罗湖区。此年也算是房地产行业正式进入商业化的时间节点。

1988年，国务院颁布《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》,鼓励员工

购买公有旧房，同年“物价闯关”事件，大通胀来袭，提租补贴政策夭折。同年，海南脱离

广东独立建省，大批地产青年南下淘金。年内，第七届全国人大一次会议，对宪法进行调整，

将“禁止出租土地”改为“土地所有权可以依照法律规定转让”，此政策也标志着中国房地

产行业正式进入商业化阶段。

1989年，中国房地产登上联合国人居会议舞台，国内物价趋稳，类似于万科这样的房企也

是在这一年小试牛刀，同年7月香港文汇报出现了一版地产广告——“天景花园”，至此，

中国建国以后的第一本楼书应运而生。

1990年，中国的住房公积金制度在上海试点成功，国企“利改税”红利消失，政府无力承

担福利分房，逐渐推动住房商品化。

1991年，国务院发布《关于发展房地产若干问题的通知》明确指出:“房地产业在我国是一

个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，

将成为国民经济发展的支柱产业之一。这确定了房地产在我国经济中的支柱地位。同年，国

务院先后批复了24个省市的房改总体方案，（日本房地产泡沫破裂也是在这一年）

1992年，邓公南巡，提出加快住房制度改革步伐。同年中共十四大提出建立社会主义市场

经济体制，市场经济开始，公积金制度建立，银行全面介入房地产。

房地产公司大规模兴起，一年多时间增长2万多家地产公司，各大银行首次成立房地产信贷

部，房地产大跃进，作为试点城市的经济特区海南迎来了两万多家房地产公司的入驻，泡沫

大增，投机浪潮高涨。

当时社会无人了解房地产，一味的抄袭港台作业，放手而为导致了房地产行业迎来了畸形的

发展，人均工资一二百，房价却上万，此种现象导致海南的房地产最后只能成为高净值群体

和机构之间击鼓传花的游戏，最终中央出手叫停，海南房地产泡沫破裂，房地产崩盘，这是

中国首次房地产泡沫破裂

1993年，朱总理到海南视察，发现海南地产危机，随即叫停。重新成立地方银行，整理后

期债务和烂尾楼各种纠纷，宏观调控，重整经济，自此海南楼市多年不见起色。

1994年，《城市房地产管理法》出台，限制土地供应，投资向住宅倾斜，大力推广公积金，

个人按揭等政策。与此同时，各地方政府由于市场萎靡，相继出台各种政策促进市场恢复。

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