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沈阳房地产市场调研报告分析

（2011年01月06）

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上海沃得房地产经纪有限公司

目录：

第一篇市场表现 3

一、城市利好 4

二、新政调控 4

三、楼市成交量淡季不淡 4

四、中小户型是市场首选 5

五、土地市场问多拿少 5

六、楼市区域外扩加剧 6

七、高端产品市场一片大好 6

第二篇经济 7

一、国内生产总值分析 7

二、居民收入分析 8

三、全社会固定资产投资分析 8

四、社会消费品零售总额分析 9

第三篇宏观政策 9

一、国家政策 9

二、银行政策 11

三、沈阳政策 12

四、行业资讯 13

第四篇城市发展 16

一、城市建设 16

二、城市交通 20

三、城际交通 22

第五篇土地 13

一、土地供应 30

二、土地成交 32

三、2010沈阳热点地块 39

四、热点区域—浑南新城 42

五、2010年度沈阳土地排行榜 42

第六篇市场动态 24

一、商品房市场 24

二、商品住宅市场 31

三、环线市场分析 41

四、别墅市场 48

五、商业市场 55

六、铁西区市场运行状况研究与分析 57

七、本次市调案例详情分析 60

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第一编市场表现

2010年是沈阳极具转折性意义的一年，各种城市发展性利好不断，大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。

同样2010年房地产市场也是宏观调控最为严厉的一年，09年过度火爆的楼市，使得房地产市场特别是一线城市地产市场泡沫化加重，楼价持续攀升国家上下半年先后两次重拳调控楼市，提高首付、限贷、限购等各种宏观调控新政频出，但是冷静下来不难看出这一系列的政策调控还是极具针对性的，打击对象主要还是那些投机客，所以在各城市实际影响却各不相同。

从沈阳楼市在这轮调控中的表现来看，上半年的宏观调控在影响上主要体现在心理上，调控使得购房者有些迷茫，观望气氛加重，使得部分实力不够的开发商有些摸不着方向，所以上半年出现部分楼盘甩货迅速回拢资金的现象（如宏发、万科等），但沈阳楼市目前毕竟刚性需求很大，尽管购房门槛有所提高，但对于首次贷款的客群来说可谓“政策精准，但不给力”，下半年的调控更是直指一线城市中那些投机、炒房客，对于楼市基本没有造成实际影响，特别是从11月份进入传统冬季销售淡季后，沈阳地产市场月均依然维持百万平以上的供需量，说明今年淡季并不淡。而购房者在户型产品面积需求上，刚需为主的市场导致还是以80-90中小户型最为受欢迎。但是今年高端产品市场整体表现也是十分突出，这部分主要面向中高收入人群的产品（特别是精装修产品）在万科、恒大、中海、金地、保利等全国百强开发商的打造下，在沈阳遍地开花，基本三环内各区都能看到这些开发商今年上市的新品且普遍热销不断，这些也都说明目前沈阳购房客群中对于品质和舒适度的需求也越来越高，只要产品好，并不愁没有市场。今年政策面的从紧使得开发商对于拿地相对谨慎，特别是资金链不足的中小开发商拿地明显底气不足，但于此同时资金链雄厚的品牌开发商特别是央企地产拿地势头不减，大浑南、市中心南迁等概念的热炒使得南部区域土地成为今年最为炙手可热的产品，万达、绿城、华润等全国百强地产都在该区域拿地，整体看今年沈阳土地市场虽然问多拿少，但是黄金地块和潜力地块依然是各大开发商的竞争的首选。

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一、城市利好

这一年，沈阳的好事一个接着一个。先是2013年第十二届全国运动会的主办权花落沈阳。沈阳市在城市基础设施建设、道路交通等方面加大投资力度，以增强沈阳对周边城市的辐射。而全运会的成功举办，也将提升沈阳市在全国范围内的影响力。紧接着就是今年10月地铁一号线的运行，近郊区域的地铁房，由于交通的便利消化了其地段的弱势而异军突起。尤其是一号线开通后，楼盘更将地铁作为营销的最大筹码。众多的利好让地产大鳄的目光从一线城市中退出，进而转向了像沈阳这种有潜力的二线城市，其中很大的原因是，沈阳发展速度越来越快，利好因素诸多，都看好未来前景。

二、新政调控

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