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变（配）电室巡检管理制度

①综合维修工每4小时对变（配）电室设备巡检一次。

②认真填写变配电室运行记录。

③巡视中发现的异常现象要及时分析处理，并做好记录。对于重大异常现象要及时报告物业负责人。

④电气设备发生重大事故恢复送电后，对事故范围内的设备应进行特殊巡视。遇特殊天气对变配电室必须进行特殊巡视。

⑤遇雷、雨、大风、重大节日、重大活动期间增加巡检频次。

⑥主要巡视内容：各种仪表、灯光信号、报警信号、音响显示是否正常、正确。变压器的声音是否正常，温度指示在允许范围内。各高低压配电柜应无异常声音、异味。各仪表指针在正常范围内。模拟图上的开关状态应与馈电柜实际位置相符。直流屏显示的数据应正常，信号屏数字牌正常低压主进开关、联络开关、应在自投不自复位置（手动），电容补偿应处于手动位置。

（2）电梯管理制度

①综合维修工每天对运行电梯进行设备巡检一次；

②认真填写电梯运行记录。

③巡视中发现的异常现象要及时分析处理，并做好记录。对于重大异常现象要及时报告物业负责人。

④电梯因故停机，综合维修人员马上到达现场，释放电梯内被困人员，并联系电梯维保公司进行故障处理。

⑤遇重大活动期间增加巡检频次。

⑥主要巡视内容：电梯运行是否正常，有无异常声音。按键显示是否正常。呼叫监控室是否正常。

⑦监督管理电梯维保公司每半月维保情况和效果评估。

3、发电机组管理制度

（1）综合维修工负责发电机组的管理工作。

（2）保障发电机组能够在需要的时候正常运行。

（3）每月进行试车一次，10-15分钟。

（4）做好试车记录。

（5）负责室内卫生清洁工作。

4、水泵运行管理

（1）综合维修每天巡查一次各水泵房的工作压力，确保供水正常。在正常情况下，生活水泵，消防水泵，潜水泵的转换开关应设在“自动”位置。

（2）当变频稳压系统不正常时，应及时改为人工控制。并报告领导组织人员抢修。

（3）消防泵每月进行一次“手动”和“自动”切换操作检查，确保消防泵在“火警”状态下能正常启动。

（4）巡查注意事项：

①各水泵在运行中应检查水泵的声音，进出水压力表，变频泵显示器。电源指示灯开关，电压表，电流表，水池水位，各进出水阀门，水池连通阀门，潜水泵，报警阀，电磁阀及各部有无漏水现象。

②水泵、电机的轴承及壳体温度，最好不超过75摄氏度。

③发现泵房有焦味异味，应立即停机检查，及时处理。

5、智能化系统管理

（1）门卫负责道闸系统的日常使用和管理；监控员负责监控设备和消防控制设备的日常使用和管理。

（2）出现异常情况报综合维修人员进行协调处理，属质保或有维保单位的由维保单位进行维修处理，没有维保单位的由综合维修人员进行维修或报请领导后请专业人员进行维修。

6、服务标准

（1）对专业维保项目的管理：

按《特种设备安全法》负责电梯维保公司维保监管，对电梯的运行维护保养情况按委托保养合同要求，做好资料存档及监督管理工作，按规定及时做好电梯年检工作；定期对空调机组及机房附属设备进行清洁，保证空调系统安全运行和制冷洁净需求，要求综合维修人员必须熟悉中央空调系统设备功能及技术参数对设备运行状态的影响，保证空调设备、设施处于良好状态。空调系统出现运行故障后，及时通知维保单位到达现场抢修养护并填写好运行记录单，设备设施维修作业时应积极协助配合维保单位作业，做好资料存档及监督管理工作。

（2）暖通系统：做好定期自检巡查记录，保证设备的安全运行，保证各项技术参数指标全部正常。

（3）供配电系统：机电设备完好率达100％，严格按照电气安装标准及电气安全操作规程作业。每日进行运行检查并填写运行记录，建档备查。

（4）房屋维修及机电设备保养，按年度、月度计划进行保养。建立保养检修计划及保养档案。

（5）房屋及附属设施的计划性小修。

（6）室内外道路、广场砖、路牙修补等达到保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通。每月对路灯、线路进行自检自查巡视，发现损坏立即及时修补维护；每半年对道路、停车场设施进行一次维修养护。

（7）房屋建筑的日常维修及养护，做到日检。确保项目房屋及附属设施完好率达到98%，保证房屋、墙面、地面、台面、吊顶、屋顶平台、门窗、楼梯等的日常养护。发生意外损坏，及时完成各项零星维修任务，合格率为100%。