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【世联楼市新评】（2012）之一

岁暮天寒，渴望春天

——2011年中国房地产市场回顾与2012年展望

2012-01-11

2011年，对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。从宏观经济来看，2011年中国

经济结束了自2003年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币

政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从野

蛮生长期逐渐向正常化回归。

观点：2011年，中国房地产行业的拐点

2011年是中国房地产行业的真正的拐点之年。随着调控的持续和深入，中国的房地产

行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。

拐点一：新的市场格局。从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我

国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定

的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套，五年内建

设3600万套的目标。这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。“市场为主，保障为辅”

的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格

局将逐步形成。

拐点二：新的行业格局。市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的

集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国

的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比

不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额

也在不断上升。清科研究中心数据显示，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购

金额307.4亿元。而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。2005年至2009

年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。

拐点三：新的市场空间。数据研究显示，一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来

越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为

中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移，除却经济发展、人口转移等因

素外，更重要的一点，是历次的房地产宏观调控作用的结果。2007-2008年的调控，催生了

二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣；2010年至今的这一轮的调控，则是提前激活

了三四线城市房地产市场的发展，这种趋势在2011年表现得更加明显。

拐点四：新的商业模式。传统商业模式的土壤已经发生了质的变化，主流开发商开始探

索新的商业模式。从根本上来说，过去几年土地价格持续上涨，并且土地价格上涨的速度超

过了房屋价格，这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下，土地

价格长期上涨的趋势难以改变，而房屋价格在国家持续的调控下上涨空间有限，这意味着当

下和未来快周转的开发模式是主流。即便如此，在持续的紧缩政策下，快周转的主流开发商

依然面临着资金链比较紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新

的商业模式成为了行业新的课题。

事实：2011年，中国房地产市场的特点

随着2010年的结束，中国的房地产调控进入新的阶段。在房地产调控的坚持不放松的

背景下，2011年中国房地产市场呈现出一些明显的特点。

特点一：增速放缓，房地产市场仍然呈现上涨态势。从全国来看，2011年房地产市场

增速逐渐放缓，但仍然呈现量价齐升的态势。2011年1-11月份，中国商品房销售面积和金

额同比增长8.5%和16%，销售均价同比增长6.9%。从城市来看，三四线城市房地产市场仍

然呈现量价齐升的态势。三、四线城市商品房销售面积同比增长12.6%，房价涨幅11.8%，

显著高于一、二线城市的涨幅。从土地市场来看，中国土地成交面积依然呈现增长态势。2011

年，中国102个城市成交面积74862.55万平方米，增长2.4%。从产品类型来看，商业地产

出现爆发式增长。2011年前11个月，办公楼的新开工面积增长50.6%，经济发达的一线城

市办公楼新开工面积增长141.2%。从开发商来看，许多主流开发商仍然