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REITs市场扩容对房企的三大影响

房地产行业跟踪报告｜2022.12.15

核心观点

我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化、机构化

的资金，正大量增配不动产市场。资金的涌入最初会围绕物流仓储、数据中心

等少数领域展开，但很快会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来

越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产全生命周期的

投融管退。在中期，房地产开发企业资产的出表，也有望持续贡献业绩和稳定

现金流入。

▍C-REITs市场基础资产类别和规模的继续扩容值得期待。12月8日，证监会李

超副主席表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点

范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，同时“尽快推动首批扩募项目

落地”。标志着我国基础设施公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增

加和规模扩容。本文旨在分析REITs市场扩容可能对房地产企业的影响。

▍影响一：有效改善房企资产负债表。我们测算，截止2022年6月，A股房地产

企业固定资产（此处主要是酒店，景区等经营性资产）及投资性房地产账面价值

已超过万亿。我们测算，8家样本房企存量物业以平均估值水平计算通过

C-REITs市场出表可获得现金净流入达4410亿元，同时出表后房企仍能通过持

有REITs产品份额，享受原始资产70%的租金收益。尽管盘活存量资产是渐进

的，但其行业影响却是巨大的。

▍影响二：持续增厚企业利润水平。持有物业通过REITs市场出表将通过一次性

出表收入及REITs产品长期运营分红提升上市房企利润水平。上市房企作为

REITs产品的原始权益人，还将通过持有REITs产品份额长期享受优质底层资

产的收益回报。我们测算，颇有一些地产公司，按照年出表存量资产3%的速度

计，盘活资产对每年业绩的增厚程度，也在20%以上。

▍影响三：企业更积极培育专业业态的经营和服务能力。截止2022年12月14

日，已上市C-REITs产品23支，合计总市值847亿，流通市值369亿，我们

测算当前市场综合现金分派率5.47%，其中产权类3.33%，经营权类6.91%。

我们相信，面对一个冉冉升起的REITs市场，越来越多的房地产企业也会把经

营重心放在专业不动产业态的改造运营和效率提升上来。REITs不是一次静态

的不动产资产盘活狂欢，而是一次动态的不动产经营业务线提质扩容。长期而言，

房地产开发企业的营业收入将更稳定，竞争门槛也会逐渐提高。

▍风险因素：REITs市场扩容具体时间仍存在不确定性；房地产市场基本面有待

恢复。

▍中国不动产市场的迅速现代化匹配中国房地产企业的供给侧改革，看好蓝筹房

企的未来。我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化，

机构化的资金，正随着社会大类资产配置的变化而大规模涌入不动产市场。尽管

这种资金的涌入最初会围绕物流仓储，数据中心等少数领域展开，但很快却会扩

展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住

宅开发，而是指不同业态不动产的投融管退。在中期，企业大量资产的出表，则

有望持续贡献业绩和稳定现金流入。我们推荐蓝筹地产企业，看好万科A、保利

发展、华侨城、华发股份、滨江集团、金地集团、金融街、中国国贸、陆家嘴、

建发股份等，也看好港股上市的华润置地、龙湖集团、绿城中国、美的置业、越

秀地产等。

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