房地产营销策划 - 社区商业中心招商方案.pdfVIP

XX社区商业中心招商方案

1．基本情况与核心思路2

1．1项目基本情况2

1．2社区商业中心运作思路3

2．周边商业市场调查5

2．1周边现存商业分布5

2．2现存商业格局对本项目影响6

2．3人口流动示意8

2．4案例分析——XX四季花城11

3．项目成长性分析14

3．1人口导入成长性分析14

3．2住户对商业需求的渐进性分析15

3．3商业成长性前景规划16

4．综合运作计划18

4．1初始业态建议及分布18

4．1．1业态建议考量重点18

4．1．2初始业态建议及分布19

4．2综合运作计划24

4．2．1招商策略24

4．2．2现场区隔与包装宣传25

4．2．3业态成长时间表26

5．租金及免租金建议27

5．1租金建议27

5．2免租金建议28

6．现金流量分析30

7．招商前工作计划31

1

1．基本情况与核心思路

1．1项目基本情况

项目开发进程

2

人口导入时间进程

1期2C2A/2B2D2F/2G总计

户数1591286630172010425269

户均人口2.51.52.81.72.52.22044

预期导入人口3977.542917642924260511699.5

2007年82007年2008年62008年

预计交付时间已交付

月12月月12月

从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，

而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从

目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30％左右，这样的入住水平不仅给物业

管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。

据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为

交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离；

配套不齐全，实际居住有较大困难；

由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希

望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。

1．2社区商业中心运作思路

首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入

住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率

的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开

启这一良性循环的起头。

其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合

社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。

3

然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商

业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来

商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。

最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，

我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运

作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。

因此，我司