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物业服务机电设备管理服务方案

作为住宅小区，其设备运行安全、正常是保证整个小区正常运作的基本条件。所以，设备的维护、管理显得尤为重要。

小区的设备设施系统主要由供配电系统、电梯系统、给排水系统、消防系统等组成，对这些系统，需进行综合管理，从物业管理服务的角度分析，贯穿设备整个使用寿命期各阶段，其具体内容包括：设备的基础管理、设备使用与维护、设备维修管理和设备经济运行管理。我们注重设备管理的每一个环节，保证各系统设备安全、可靠、经济运行，最大限度地提高设备服务周期。

一、设备的基础管理

（一）设备资产管理

设备资产管理的主要内容包括建立设备资产台账、建立设备资产档案、编制设备资产统计表，从物业管理的自身特点和实际情况出发，我们的工作重点是设备资产台账管理。

在小区的初期管理阶段，由我公司小区物业管理处组织专业工程技术人员和技术工人对各系统主要设备进行分类、统计、整理、标识、编号和登记，建立一套完整的设备台账，便于日后维护管理查阅。

（二）制定设备管理制度和考核指标

在物业接管前，我公司组织各有关人员针对小区的特点，从各系统主要设备的性能参数、技术规范和运行要求出发，结合我们多年物业管理的经验，制定一套行之有效的有关设备运行、维护、保养和维修的程序文件、操作规程、巡视维护规定等指导性文件，为今后的物业管理具体实施工作提供规范化、科学性的指南。同时，还制定各岗位人员的岗位责任制度、各设备机房管理制度等文件，明确划分各岗位人员的职责，规定各设备机房的管理要点。

二、设备的使用与维护管理

设备的管理大体上可划分为两个阶段，即安装期管理和使用期管理，安装期的管理者是建设单位，物业管理公司承担使用期的管理。

设备使用与维护管理是设备使用期管理的主要内容，其目的是通过对设备使用与维护的科学管理，正确使用和精心维护设备，从而保持设备的良好工作状态，防止发生突发性故障，降低故障发生率，延长设备使用寿命，提高使用效率。

设备使用与维护管理工作的主要内容有：设备使用初期管理；制定设备使用完好标准、设备使用管理；设备维护保养管理；设备事故处理；设备使用维护质量考核。

（一）设备使用初期管理

设备安装验收交付使用后，在保修期内，管理者对各系统的安装布置、运行状态、操作规程等情况有一个熟悉掌握的过程，新设备也需要一个磨合过程，由设计、安装方面的欠缺因素导致的隐患、缺陷有一个暴露显现的过程，设备的故障率往往较高。在设备使用前期，我们重点培训各主要设备的操作运行技术人员，在熟悉各系统设备组成和分布的前提下，掌握各设备性能特点、运行参数和操作技能。同时编制相应的记录，制订各种责任制度，为运行操作工人配备必要的工具仪表和劳保用具。对运行中发现的问题，属于施工单位保修范围的，积极配合并督促施工单位在规定的期限内严格整改，并对故障修理、完善整改、局部调节等事项做详细记录，归入设备档案统一管理。

（二）制定设备使用完好标准

在设备投入使用的初期阶段，我们针对各系统设备的性能特点，本着保证设备性能良好、运行可靠、能耗正常的原则，着手制定一整套的设备使用完好标准，作为用好、管好和维护好设备的指南。

（三）设备使用管理

1.制定各主要设备的操作规程，针对不同的设备性能特点和运行要求，对设备启动前的准备事项、启动程序、值班工作程序、运行调节方法、安全状态规定、安全操作规定、停机程序、停机后的收尾工作、对能源、流体介质、润滑、备件、材料的技术要求等若干环节，制定正确、安全操作设备的技术规范。

2.制定主要设备的使用管理制度

（1）从设备使用管理的目标要求出发，制定一套设备使用的基本规定（培训上岗、凭证操作、包机到人、“三好、四会、五定”、“五项纪律”）运行岗位责任制、交接班制度和运行值班巡视记录制度。

（2）设备管理人员和操作人员在操作新设备前接受岗位培训，各主要设备包机到人（即定人定机），操作人员凭证操作，设备操作人员掌握“三好、四会、五定”的基本要求，遵守“五项纪律”。

（3）三好：即管好、用好和维护好设备。

（4）四会：即操作、维修人员会使用、会维护、会检查、会排除故障。

（5）五定：即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

（6）五项纪律：即包机到人，凭证操作；遵守安规、保持现场整洁状态；保证润滑良好、严格执行岗位责任制度和交接班制度；保管好工具、仪表、附件、常用备件和技术文件；发现异常，即刻报告并采取适当措施。

3.制定各主要设备系统的管理规程

将设备管理的目的、管理职责、工作程序、各项制度及规定、设备操作规程、安全规定、检查考核要求、管理记录表格有机结合起来，由管理处和公司根据小区的实际情况制定一套从设备验收接管、使用、维护、修理、改造直至报废更新全过程的管理运作程序化文件，实现设备管理程序化和规范化的要求。

（四）设备的维护保养管理

设备维护