房屋及公用设施的维护和管理方案.docx

房屋及公用设施的维护和管理

房屋及公用设施的维修养护，是物业管理工作重点之一，为了保证房屋及公用设施的物业管理工作正常有序地进行，我们制定了一系列房屋本体及公用设施维修养护计划及实施细则，努力为XX住宅小区业主提供一个温馨、安全、舒适的居住环境。

一、房屋及公共设施管理工作的重点

住宅小区所有建筑及公共设施投入使用后，随着时间的推移，必定会受到自然环境的一些不确定因素的影响，包括日晒雨淋、地质变化、人为损失等，给建筑物带来一定的侵害，因此，防渗防漏，防止地基浸水，加强地基基础的养护，保持勒脚完整，防止基础受损削弱，坚决杜绝超载情况的产生，采取有针对性的行之有效的措施和方法做好对梁、板、柱、基础、楼梯和钢结构等承重构件及内外墙、门窗、装饰工程、设施、设备等的维修和养护工作，防止外露的各种金属构件遭受侵蚀，及时处理发现的问题，这些都是我们物业管理公司在对房屋建筑进行专业化管理工作中的重要内容。

住宅小区属居民小区物业，可能会出现一些人为无意识地对建筑物公共楼道、扶手、公共设施等的损坏，且各业主家的室内装修标准、材料各不相同。各类公建配套（幼儿园、商铺等）装修标准、使用功能的差异也很大，建筑造型、功能各具特点，结构变形缝多，建筑、装饰材料的品种也很多，还有不少直接暴露在大气中的金属构件，因此，这就决定了今后我们在物业管理工作中必须要采取多样化的、针对性强的维护管理手段，解决如公共设备、设施、楼道防损坏；木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；各类外部装饰材料的防腐蚀老化；大理石、花岗石、墙砖类石质材料的防腐蚀、防变色等诸如此类的维护、管理问题。

房屋管理是对房屋进行日常巡视检查，定期查勘鉴定，在评定房屋完损等级的基础上，制订房屋维修养护计划，对房屋进行维护和修缮。房屋维修主要以恢复性维修为主，及时对因自然或人为造成损坏的房屋及其构件进行维修，以恢复房屋的原有状况与功能，保障房屋安全和正常使用，保持房屋外观完好无损。

二、房屋本体及公用设施维修养护计划

对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制科学性和操作性强的修缮养护计划。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定，在正常使用情况下，新建房屋工程的保修期限为：

（一）地基基础和主体结构工程：设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏年限：X年；

（三）房屋装饰工程：X年。

在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏、大、中修或更新改造由管理处制订修缮计划，报住宅小区物业主管部门和业主委员会后批准后动用维修基金进行修缮。

房屋本体及公用设施维修养护计划如下：

1.房屋本体维修养护计划：

房屋本体维修养护计划表

序号

项目

时间间隔

次数

维修养护内容

1

地基基础

半年

一

检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。

每季

一

适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访住户，了解其室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。

每年

一

检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

2

承重结构梁

每季

一

检查有无变形、裂缝、腐蚀

每年

一

检查整体结构性能是否完好。

每季

一

检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。

每年

一

检查整体结构性能是否完好。

3

非承重墙

每月

一

检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

每年

一

检查墙体结构性能是否完好

4

屋面

每月

一

清扫、冲洗屋面。

检查雨水口有无堵塞。检查屋面有无积水。检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边。检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏。检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。

每年

一

检修屋面防水层。

检查伸缩缝嵌填油膏是否完整，对老化、开裂部分进行整治。

（根据项目实际情况进行描述）

三、维修养护实施细则

根据日常巡视检查的结果，由管理处组织专业人员或单位实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的评审，据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，管理处将及时对房屋建筑的基础、外墙、屋面等易受直接影响的结构部分进行全面检查，根据检查结果及时制订针对性的维护计划和实施方案。

（一）砌体结构的修缮与养护

砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏，导致透水、渗漏，不仅影响建筑物的外部观感，对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响，严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。

1.砌体结构的修缮

（1）砌体裂缝的修缮

砌体裂缝的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝