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物业服务管理分析方案

一、项目整体情况介绍

XX小区由XX有限公司开发建设，项目位于XX市XX区，西临XX路，北临XX路，东南邻居住用地。项目总建筑面积XX平方米，建设用地面积XX平方米，其中住宅建筑面积XX平方米，商业建筑面积XX平方米，配套用房XX平方米，地下车库面积XX平方米，设地上机动车停车位XX个，地下机动车停车位XX个，非机动车位XX个。

为使日后的管理服务工作更加贴近小区的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：

项目包含有高层住宅和商业为一体的综合项目，业主数量相对较多，人员相对复杂，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。

该项目为分期开发，从入住期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工较长时间并存，且入住期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。

XX小区由XX有限公司开发建造，未来物业管理工作必须以实现业主满意、政府满意、社会满意为终极目的。

XX小区业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。

二、住宅小区物业服务特点分析

住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。目前我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化行业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨使其成为与我国经济协调发展与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。它以经营为手段、以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的，成为我国城市管理的重要组成部分。

作为新生事物的物业管理行业在发展进程中必将遇到诸多的困难和压力，管理中许多不尽如人意的现象也会随处可见，暴露出了一系列的问题和矛盾如房屋及附属设备、设施的维修养护、物业管理区域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务。还有代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或公共事业单位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。为此物业管理企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须率先解放思想、转变观念，用科学、系统的管理理念创造企业个性品牌，创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度。这是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。住宅小区物业服务的特点如下：

（一）居住功能单一，相对封闭独立。

（二）住宅小区居住的人多，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化。

（三）住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化。

（四）规划建设合理，配套设施齐全，居住方便。

加强住宅小区的管理，改革现行的管理体制，针对住宅小区产权多元化的客观实际变各自为政的多家管理为统一管理、变单一的行政管理为多层次的综合管理，大力发展社会化、专业化的物业管理模式，不断提高住宅小区的管理水平才能更好地为业主生活和小区建设服务。

三、住宅小区物业服务对象分析

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。

业主在物业小区内买了房子用于居住，这个房子对于业主来说便是一个家。家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的。因此，业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张地工作之后放松下来。

此外在家庭中的老人、小孩对于居住环境也有不同的要求，这就需要物业在整体服务设想时能够综合考虑所有群体的感受，提供最优方案。

四、住宅小区物业服务重难点分析

物业管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量、关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁、环境幽雅、生活便利、安全不受侵害。

根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而小区却在推行物业管理的过程中遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。

（一）物业服务难点分析

1.物业管理收费难的问题

（1）原因：

1）业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。

2）物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。

3）现行的物业管理体制法律关系错位。物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。

4）物业服务不能令业主满意