2011楼市总结和2012年楼市展望惹目机构总经理高小天 .pdfVIP

惹目机构总经理高小天

2011楼市盘点以及2012市场预测

转眼间，被称为史上最严厉的宏观调控的2011年即将过去。我们又一次习

惯性年终盘点2011楼市并对2012做出展望，回顾2011年房地产映入脑海的

最深刻的便是：房地产调控、保障住房、产业转型。

“国八条”、“一房一价”、“央行年内6次上调准备金率、两次加息”

“房产税”等措施让百姓看到了政府调控房地产市场的决心；“降价、打折、促

销”让百姓看到中国楼市在调控中逐渐回归到普通商品应该具有的属性。1000

万套的保障性安居房作为强制性的指令开工建设，政府抑制投机需求和增加供给

的调控决心也是前所为有。在供给与需求之间对牵扯中国经济发展和民生的支柱

性产业下刀此力道实需庖丁解牛之功力，2011年中国房地产市场在限购、限价、

限贷等宏观调控政策的影响下，房地产市场发生了积极改变，商品房投资性需求

得到明显遏制，不少城市房价涨幅趋于平缓，部分城市房价出现下滑，居民在年

底处于有史以来最大的观望状态，一二线城市成交量急剧下滑。

但值得一提的是今年1-10月份房地产开发投资、商品房销售、住宅销售比

等数据指标，与去年相比都有不同程度的增长，其中商品房销售同比增长9%，

1-11月，全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%，1-10月全国商品

房和住宅销售均价分别为5502元/平方米和5131元/平方米，比去年同期分别上

涨7.7%和6.7%，1-11月，房屋新开工面积达174952万平方米，同比增长20.5%；

这一组数据可以看出中国房地产作为一个朝阳产业对于中国庞大的人口规模和

城市化进程的速度来讲需求仍然强劲。

2012年楼市的展望离不开中央的宏观调控政策，在12月12日至14日

召开的中央工作经济会议上给未来一年或者几年的楼市做了定调，明年房地产调

控的基调确定为：坚持房地产调控不动摇“”、促进房价合理回归“”和促进房地“

产市场健康发展”。下面就在这一基调下浅谈楼市明年的一些认识：一、明年楼

市仍将是一个政策市。第一季度会持续楼市成交低迷的走势，成交量跌入低谷。

第二季度以价换量，部分企业开始降价求量换取资金的改善，成交量小幅提升。

货币政策的微调将给真实的刚性需求减压，三四季度的市场状况要看国家的调控

政策、货币政策、和财政政策的变化。二、房屋作为商品要回归到一个商品应该

具有的最基本属性。打折促销作为一个商品营销的常态，房地产项目是商品，也

不例外、应该回归到一个商品的本源，需要随行就市，希望开发企业和购房者都

能清醒的认识这一点。三、思想上看空，工作上做实。在今天的市场当中，我建

议每一位同仁们，还是看空一点，小心驶得万年船。明年的操作策略就是思想要

看空，重视市场秩序的重新树立，工作上一定要做的更加的坚实，只有这样才能

在寒冷的冬天获得更多的取暖的资本。四、2012年的信贷政策对于房地产业来

说依然偏紧，但是紧中有松的迹象已经显现。最近北京广州等一些城市对于首套

住房出现了利率9折的优惠，银行存款准备金率也有了三年来的首次下调。有数

据显示，以一套200万房产计算，贷款100万，去年到今年，同样的贷款利息多

出近40万，接近房价的20%左右。这也就是说，即使房价降20%，购房者所支付

的资金成本仍然没有减少，从这个意义上讲，房价并没有降，只不过开发商赚的

钱到了银行手里。所以按照中央的政策房价要回归合理水平、调低利息也是其中

的一个部分。五、明年的楼市不是我们通常认为的要从冬天到春天的过程，而

是冬天实现产业转型的过程。中国的房地产从1998年经过了十年的黄金增长，

这十年吃掉了中国改革20年老百姓几代人积累的财富，这种增长已经到了强弩

之末，我们必须面对这个现状，从过去盲目的非理性的消费回归到一个理性的正

常的商品的开发和消费当中来。产业的转型，实现的不再是由冬天到春天的四季

更替的过程，而是下一个持续增长的地产十年。六、复合地产将成为地产开发的

新的增长点。养老地产、旅游地产、产业地产、商业地产、文化地产等在目前国

家调控的政策之下将成为地产开发增长的新的机遇。但是需要强调的是商业地产

的开发随着电子商务的快速增长在无店面销售的今天我们在商业地产的开发中

应该考虑这个因素，对商业的业态定位和空间营造做出结合市场的创新产品，文

化和地产的结合将