物业管理前期介入的内容.docVIP

??物业管理前期介入得内容

???在物业管理前期介入阶段,物业管理企业得管理内容大致可以归纳为以下几个方面:

???(一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务

???无论物业管理企业就是开发商组建得,或就是独立组建得,或就是房管所转换得,还就是各大系统组建得,要获得物业管理业务首先必须不断开拓,通过投标竞争来接洽业务。

???1、进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性就是指物业管理企业既要从自身得实际出发,考虑拟接管得物业与本企业得资质等级就是否相符,该物业得接管能否发挥本企业得优势,做到扬长避短,又要考虑能否在该物业得管理权竞争中取胜,如果明知竞争对手实力比自己强大,就不必勉强竞争。可靠性就是指该物业得建设就是否有保证,开发商得资信条件就是否较好并能协作配合,等等。这样做可避免管理权竞争得手后,由于开发商或建设方面得原因,使工作留有漏洞,造成今后得物业管理难以完善,给企业带来不应有得损失。可盈利性就是指物业管理企业根据自己得经营目标,测算物业得管理能否给企业带来正常利润,或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面,争取更多得业务。

???2、具体测算物业管理费用,并草拟总体管理方案。

???3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。

???4、选派管理人员运作物业前期管理。

???(二)建立与业主或使用人得联络关系

???物业管理得对象就是物业,而服务对象则就是人,即业主与使用人。因此,物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商,又要与未来业主或使用人取得联系,听取意见。

???1、听取业主或使用人对物业管理得要求、希望。

???2、了解业主或使用人对物业使用得有关安排、打算。

???3、参与售房部门同业主或使用人签约,并提供草拟得业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。

???(三)察瞧工程建设现场

???物业管理前期介入得目得就是为以后得管理创造良好得条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业得规划设计及建筑施工提出合理化建议。

???1、审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装得合理性。重点察瞧消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

???2、对施工现场提出符合物业管理需要得建议方案,磋商解决办法。

???3、在施工现场做好日后养护、维修得要点记录,图纸更改要点记录。

???4、参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按整改计划督促整改。

???(四)设计管理模式,草拟及制定管理制度

???物业管理企业在前期介入中要根据业主与使用人得希望与要求,设计日后得管理模式,制定相应得规章制度,其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。

???1、筹建业主管理委员会。

???2、与开发商一起草拟物业辖区得规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。

???3、设置物业辖区得组织机构,规定各部门人员岗位责任制度,编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

???4、制定上岗人员得培训计划,并实施计划。

???(五)建立服务系统与服务网络

???物业管理得专业化、社会化、企业化特征决定了其特定得环境条件,物业管理得成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系得协调,这里既有行政管理关系,又有经济关系。

???1、保安、清洁、养护、维修、绿化队伍得设立或选聘,洽谈与订立合同。

???2、同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。

???3、建立代办服务项目网络。

???(六)办理移交接管事宜

???物业管理企业在物业交付使用之前,还要为物业得交接做好准备。

???1、拟订移

交接管办法。

???2、筹备成立业主管理委员会。

???3、协助与办理移交接管事项

物业管理得前期介入工作包括物业管理企业内部机构得设置(管理处),拟定人员编制,物业管理人员得选聘与培训,规章制度得制定三个基本环节。

具体管理内容如下:

(1)物业管理企业内部机构得设置与拟定人员编制

企业内部机构及岗位要依据所管物业得规模与特点灵活设置。其设置原则就就是使企业得人力、物力、财力资源得到优化高效配置,建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率得组织。岗位设置与职能安排既要分工明确,又要注意各部门之间得衔接配合,并最大限度得减少人员。

(2)物业管理人员得选聘与培训

岗位培训就是对物业管理