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青岛市黄岛开发区
拟建项目周边商业市场调研
一：调研目的：
本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。通过了解目前项
目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公
寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。
二：黄岛开发区商业市场现状
1：商业分布
目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。目前来
看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，
现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。这两个商
圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买
者均选择以上两个商业区域消费。
长江路区域主要商业：
家世客、家佳源仓储式购物中心
国际贸易中心整体商业
利群商场及各类特色市场型商业
街区辅助商业
香江路区域主要商业：各大银行营业厅
利群商场及各类特色市场型商业
街区辅助商业
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2：商业类型
通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。
个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千
禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。
商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场
仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心
街区商业：住宅底商及街区小型商业
目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。经
营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。
目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。通
过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部
分运做成区域内高端商业项目。以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此
可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。通过对两
个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开
发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%20%比例。对于这两个
项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至
少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。通过调研得知，
家世客充其量只能算是中等档次商业，只是在功能定位方面较为丰富。
目前区域内两个计划高端商业定位的项目主要面对消费群体是有一定区别
的。国际贸易中心项目的主要针对客户群体是外来型消费群体。而开发区内本土
的消费群并不能满足其需求。开发区内日益增长的外来型商务人士及投资群体，
会选择更有针对性的消费场所。因此国贸中心的商业组合形式是适应此类外来消
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费群体的商业产品。此类商业是长期投资获利型商业。另外，达利广场真正看中
的是区域内有相对较高收入的高端消费群体。该项目的商业集中了目前市场内缺
少的高端品牌，形成了一个集中型分类高端商业，此类商业为经营型阶段获利商
业。
见附表：黄岛区域内主要商业分析表
黄岛区域内主要商业分析表
主要经营
经营建面辅助经营品经营商业
名称位置业态消费群体
情况㎡业态商业牌定位现状定位
比例
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