房地产开发与经营（第四版）课件：房地产经营效益分析.ppt

??12.1房地产经营资产分析12.1.2固定资产分析2.固定资产利用效率分析（3）固定资产周转率固定资产周转率是指企业年销售收入净额与固定资产平均净值的比率。它是反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。其计算公式为：固定资产周转率=主营业务收入净额÷固定资产平均净值12.2房地产经营收入分析12.2.1房地产租售收入的分析（1）商品房出租租金收入商品房出租租金收入＝出租面积出租单价×租金收缴率（2）商品房销售收入商品房销售收入＝销售面积×销售单价（3）土地使用权转让收入土地使用权转让收入＝转让面积×转让单价????12.2房地产经营收入分析12.2.2其他收入的分析其他收入主要有配套设施销售收入和自营收入等。自营收入是房地产企业以开发完成的房地产为其进行商业和服务业活动的载体，通过综合性的自营方式取得的收入。其他收入也是房地产经营管理的一个组成部分，是房地产经营收入的一种经济来源，也会影响房地产企业的经济效益和经营成果，因此，也应加强对其分析，分析方法可参照房地产租售收入的分析。12.3房地产经营成本费用分析12.3.1房地产经营成本预测分析1.编制计划时的成本预测分析预测的步骤如下：①确定预测的目标，明确预测范围、期限和方法。②收集和分析历史资料和数据，所收集的数据要完整、准确、可靠和具有代表性。③建立成本预测模型，利用模型和所收集的数据进行预测。④预测结果分析。12.3房地产经营成本费用分析12.3.1房地产经营成本预测分析1.编制计划时的成本预测分析（1）固定成本和变动成本的划分①高低点法。所谓高低点法是以所取历史资料中工程数量最高和最低时期的两组成本数据为样点，来推算固定成本和变动成本。12.3房地产经营成本费用分析12.3.1房地产经营成本预测分析1.编制计划时的成本预测分析②回归分析法。所谓回归分析法就是利用相关分析，研究经济事物变量间的相关关系，并用相关系数来描述其相关关系的密切程度，对具有相关关系的变量，依据其相关图，选择一个适宜的数学模型，利用回归分析建立起数学模型。这里简要介绍一元线性回归分析在成本分解中的应用。（2）目标成本、成本降低额和成本降低率的测算12.3房地产经营成本费用分析12.3.2房地产经营成本控制分析1.计划阶段成本控制分析（1）公司对责任成本的控制（2）责任单位对责任成本的控制12.3房地产经营成本费用分析12.3.2房地产经营成本控制分析2.实施过程成本控制分析（1）成本开支的监督和控制（2）成本计划执行控制分析：①材料成本项目分析。材料成本节约或超支＝材料预算成本-材料实际成本＝材料计划用量×材料预算单价-材料实际用量×材料实际单价由于材料用量减少（或增加）和材料价格变动而产生的材料成本的节约（或超支），可以用下面的公式计算：材料成本节约（或超支）＝材料实际用量×（预算单价-实际单价）+（材料计划用量-材料实际用量）×预算单价???????12.1房地产经营资产分析12.1.1资产偿债能力分析3、影响偿债能力的其他因素（1）或有负债或有负债是指过去的交易或事项形成的潜在义务，履行该义务不是很可能导致经济效益流出企业，或该债务的金额不能可靠的计量。常见的或有负债有，企业对售后商品提供担保，企业以本企业的资产为其他企业提供法律担保，已贴现的票据有可能发生追索等。12.1房地产经营资产分析12.1.1资产偿债能力分析3、影响偿债能力的其他因素（2）租赁活动通常财产租赁有两种形式，融资租赁和经营租赁。其中经营租赁的资产，其租赁费用直接计入当期损益，并未包含在负债之中，如果经营租赁的业务量较大、期限较长并具有经常性，则其租金虽然不包含在负债之中，但对企业的偿债能力也会产生较大的影响。在进行财务分析时，也应考虑这一因素。12.1房地产经营资产分析12.1.1资产偿债能力分析3、影响偿债能力的其他因素（3）可动用的银行存款指标通常财产租赁有两种形式，融资租赁和经营租赁。其中经营租赁的资产，其租赁费用直接计入当期