房地产开发与经营（第四版）课件：房地产项目及项目定位.ppt

房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产开发与经营（第四版）房地产项目及项目定位随着我国土地使用制度的逐步完善，以及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也逐渐增多，实践发展对房地产项目定位的要求也在提高。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述。4.1土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发（简称土地储备开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。由于实施土地储备和一级开发而产生的房地产项目即为土地储备项目。4.1.1土地储备和一级开发项目概述4.1土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目的类别及含义(1)按照进入储备开发程序的土地来源不同，土地储备开发项目可以分为地方土地储备开发项目、央产土地储备开发项目、军产土地储备开发项目。(2)按照土地储备开发实施的主体不同，土地储备开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备开发项目、政府直接实施的土地储备开发项目。(3)按照原土地使用方的意愿不同，土地储备开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备开发项目。4.1.1土地储备和一级开发项目概述4.1土地储备和一级开发项目土地储备和一级开发项目的成本主要包括以下方面：1．征地、拆迁补偿费及有关税费2．收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用3．市政基础设施建设有关费用4．招标、拍卖或挂牌交易中发生的费用5．贷款利息6．其他费用4.1.1土地储备和一级开发项目概述4.1土地储备和一级开发项目地方土地储备和一级开发项目概述：地方土地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。它既不属于中央在当地的机构用地，也不属于军队在当地的军事管理用地。地方土地储备开发按照土地权属的进一步细化又可以被划分为城市建设用地的土地储备开发、集体土地的储备开发。地方的土地储备开发都是由当地政府负责组织实施的，并制定相应的规范制度加以约束。4.1.2一般土地储备和一级开发项目4.1土地储备和一级开发项目地方土地储备和一级开发项目的一般程序（1）编制一套符合当地发展的土地利用总体规划。（2）制定土地供应计划、土地开发计划和土地利用计划。（3）原土地所有者或使用者征得主管部门的同意后，向市国土局提出申请。（4）市国土局受理申请并进行土地预审。（5）由市国土局会同相关部门确定土地一级开发主体。（6）一级开发主体拿到授权批复后就要办理具体事项（7）市发展和改革部门办理立项核准批复（8）由土地一级开发实施单位组织实施拆迁及市政建设（9）土地储备开发完成后，由市国土局、市财政局、市发改委等部门共同审核土地开发成本。4.1.2一般土地储备和一级开发项目4.1土地储备和一级开发项目央产土地储备和一级开发项目概述：央产土地是指虽处于当地行政管辖区域范围内，但土地使用主体为中央单位，且其使用不受当地政府影响的土地。由于央产土地绝大多数都处于城市市区范围内，因此央产土地储备开发主要是指城市建设用地的土地一级开发。央产土地储备开发由国务院机关事务管理局的相关职能部门来负责审批，并制定相应的规范制度对该项行为加以约束。4.1.3特殊土地储备和一级开发项目4.1土地储备和一级开发项目军产土地储备和一级开发项目概述军产地是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。这些土地归口于中国人民解放军总后勤部管理，不受当地政府干涉。它不同于地方地，也不同于央产地，具有一定的保密性。4.1.3特殊土地储备和一级开发项目房地产综合开发是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地(简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产综合开发项目的类别（1）按照开发物业类型的不同，可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等。（2）按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开发。4.1房地产综合开发项目4.2.1房地产综合开发项目的含义与类型4.2房地产综合开发项目4