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黼提要：商品住宅开发项目不同于一般工业建设项目。不加区别地直接套用《建
设项目经济评价方法与参数》所规定的评价方法及指标。必然会影响到经济效益评价
结果的科学性和真实性。盈利能力分析是商品住宅开发项目财务评价的重要内容。针
对我国商品住宅开发项目投资经营活动情况．确立商品住宅开发项目盈利能力分析
方法，对于提高商品住宅开发项目投资泱策的科学性和准确性，具有重要的理论与现
实意义。本文对此作一探讨。
盈利能力分析是财务评价体系收期标准应有部门或行业标准，企业考价值。
中的一项重要内容。主要考察的是投也可以制订自己的标准。
二、总投资利润率
资项目的盈利水平。盈利水平能否达对于商品住宅开发项目。如果在
到设定的目标值或国家规定的基准开发完成后出售．那么可能在开发完总投资利润率是指项目达到设
收益率是项目成立的最基本条件。常成后的一段时间内收回投资：如果采计生产能力后的一个正常生产年份
用的盈利能力指标包括投资回收期、取预售手段销售，那么可能在开发建的年利润总额与项目总投资的比率，
总投资利润率、资本金利润率、财务设期内就收回了投资，这时很可能出它是考察项目单位投资盈利能力的
净现值及财务内部收益率。本文逐项现投资回收期有多个解的问题。例静态指标。对生产期内各年的利润总
对其在商品住宅开发项目财务评价如，一个非常畅销的商品住宅开发项额变化幅度较大的项目，应计算生产
中的应用进行分析。目，在资金投入一半时就通过预售的期年平均利润总额与项目总投资的
方式销售了大部分单元，现金流人已比率。总投资利润率可根据损益表中
一、投资回收期
经抵偿了现金流出，满足投资回收期的有关数据计算求得，在财务评价
投资回收期是指以项目收益抵偿的定义，但此时的投资回收期与以全中，应将总投资利润率与行业平均总
项目全部投资所需要的时间．它是考部投资计算的投资回收期肯定是不投资利润率进行对比，以判别项目单
察项目在财务上的投资回收能力的主一样的，从而造成了多个解的问题。位投资盈利能力是否达到本行业的
要评价指标。对于一般的投资项目，项即使是强调“全部投资回收”的概念．平均水平。
目计算期一般分为建设期和生产期，也可能出现回收期短于开发建设期并非所有的房地产投资项目都
与此对应的有全部投资回收期和投产的情形，使得投资回收期变得没有意适用于总投资利润率这一指标。从上
投资回收期。投资回收期(以年表示)义。另外，项目投资回收的速度取决述总投资利润率的定义可以看出。总
一般从建设开始年算起．如果从投产于项目的营销方案和市场的吸纳能投资利润率一般是一个“年”投资利
年算起时应予以注明。在财务评价中，力．营销方案一旦确定，项目的投资润率的概念．对于每年利润总额变化
求出的投资回收期(P1)与行业的基准回收期也就确定了。所以，对于商品幅度较大的项目．还要对年利润进行
住宅开发项目的独立项目进行财务
投资回收期(P0)比较，若Pf≤Po时，表算术平均。对于商品住宅开发项目，
明项目投资能在规定的时间内收
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