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商场商业项目租户机电设备管理方案

对于商场这类商业项目而言，业主投资的目的就是通过招商引进租户（尤其是这种大规模的商业项目，这里将引进很多世界顶级消费品牌租户），加以运营管理，收取租金而获得投资回报以及社会影响力。因此对于租户的服务是我们的终极目的，所有方面的工作都是围绕满足租户使用功能而展开的，对于租户的工程管理工作是我们的工作重点之一。

1租户机电设计管理

在进行租户移交工作时，深圳华润中心一期、二期、杭州在租户条件预留方面均反映出一些问题，其中一些属于前期设计方案欠妥导致，这类问题往往影响较大，涉及面广，但通过以往经验教训的总结，在设计之初进行方案上的调整是可以避免的。还有一些属于后期租户变化导致的设计问题，不可预见，难于控制，可通过基于现场实际情况的设计调整有限挽救。综合两方面来看，做好租户的设计管理工作是解决租户问题的根本，并且应主要从前期的设计方案方面入手。

1）核对前期设计方案

业态分布图的确定为租户设计方面的重点工作，需要结合招商、营运、经济分析等因素周密考虑，一旦确定，不宜进行改动。根据确定的业态分布图，对各个租户的机电设计进行核对，并反馈业主进行调整。这里重点提及一些常见的容易疏漏问题：

精品店：对于较大规模的精品店，尚应考虑为其设置洗手间而预留的给排水管、排风管；

珠宝店：应考虑为其预留给水管；

电器卖场：预留电源负荷需充分考虑；

餐饮租户：事故排风管；

超市：事故排风管，排油烟管；

百货：新风管，洗手间给排水管、排风管。

2）预留原则

在预留原则方面，为避免日后扯皮，为租户预留的各类管道接口，均应引至租户范围以内，同时不要为较大租户在其租区外部预留机房或设备位置。对于地下室的租区，最好划分区域并预留备用排风或排油烟管井至屋面。对于非租户使用的各类管道，尽量设置在公共区，其需检修部位，不要设置在租户区内。

在租区外为租户预留的设备位置，租户没有使用导致返工

2租户机电变更处理

由于配合招商、租户变化及前期预留方案与租户实际要求相矛盾等原因，租户机电变更将会很多。对于这些变更，如果处理不当，不仅会增加返工量，造成业主的投资成本增加，同时将给租户移交工作带来负面影响。

分析租户条件变更

对于租户机电变更问题，前期与业主工程部达成一致意见，即在变更下发前，业主知会总包并就变更问题与总包进行讨论分析，客观地判断变更是否必需，是否会影响到租户的使用，如果必需，则首先寻求在不改变施工现状基础上的其它途径，例如可通过技术手段进行调整达到以期目的，如若仍无法实现，然后再考虑直接的变更修改；如果不是必需，而是租户为自身利益而提的其它条件，则可通过与租务部门的沟通讲解，使其对机电系统和功能的实际情况有所掌握，并在和租户沟通谈判时予以回绝。

变更实施

租户的机电条件变更在实施过程中往往涉及土建、装修专业的配合修改，对于这些变更，总包机电部将抄送工程部，并填具开洞，拆除天花申请，同时注明原因以及机电变更编号，以便土建、装修专业在墙体、天花恢复时办理签证手续能够有据可依。

变更实施的及时性也相当重要，当确定需要变更后，立即进行相关的现场施工工作，彻底摒弃“拖、等、靠”等侥幸心理，排除因拖延而造成的变更难度加大、返工量大、成本增加问题。

变更没有及时执行，导致后期施工时需大面积拆除天花

3租户移交

在租户移交阶段，总包机电部将安排专职人员配合组成移交小组，协助业主工程部及租务部门梳理租户进场移交计划。

在租户进场前对租户条件进行检查，督促相关机电分包进行完善和整改。会同业主工程及租务人员向租户进行场地移交。

4租户装修管理

临时用水、用电

总包将在水管井内提供临时用水接驳点，供租户装修用水。总包提供临时用电电箱样板，租户按样板制作施工临时用电总配电箱，利用租户正式电源电缆供电，在租户临时电箱安装完毕后，经总包检查合格并送电供租户装修用电。制定临时用水、用电管理制度，租户装修开工前对租户进行交底，租户装修过程中定期检查，对违反规定租户进行教育，必要时对其停电处理。

送水、送电、供冷

租户内机电安装工作完毕，给水管道冲洗试压完毕，排水管道试验完毕，电气系统测试完毕，空调冷冻/采暖管道冲洗试压完毕，报物业验收。验收合格后，向总包填具送水、送电、供冷申请，申请单应有物业负责人签字生效，总包向租户供应正式水、电、空调。