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浅谈旧工业园区升级改造梁展毅

发布时间：2023-07-02T01:26:07.320Z来源：《建筑实践》2023年8期作者：梁展毅

[导读]

天汇建筑工程设计（广州）有限公司中山分公司广东中山528403

广东省珠三角城市走在了改革开放的前头，制造业起步较早，随着城市的城镇化发展规模扩大，市区内的早期工业产业需要外移到城

镇边缘地带。工业产业的转移产生了大量空置的旧工业园区，城市发展需要对此类用地及建筑物进行重新功能规划定位。珠三角城市的城

市更新重要任务之一正是旧工业园区的产业转型升级改造。

珠三角城市的旧工业园区的建筑物均为楼龄20~30年左右的多层工业厂房，建筑物改造利用价值较高。这种利用地上盖建筑物进行功能

改造我们称之为“旧工业厂房功能改变类微改造项目”，拟改造用途在符合详细规划的前提下，享受暂不改变原土地证用途过渡期政策。

“微改造”需要项目业主先进行前期调查评估、改造方案编制、申请审批，再进行开发建设，在办理竣工验收后办理不动产登记、商事

登记等。其中前期调查与评估内容主要包括：土壤污染状况调查或环境影响评价报告情况及建筑物安全评估情况。

目前我国城市更新的政策中均不建议项目大拆大建，改造时应尽量合理规划利用既有建筑物。“微改造”类的项目可以合理用规划利用

既有建筑物，使之重生，减少不必要的资源浪费。珠三角城市经过改革开放的几十年发展，可以利用开发的新土已经越来越少，“微改造”

类的项目以后也将成为房产开发的一大市场。

下面以本人负责设计的旧工业园区改造成中小学校的项目作为“微改造”案例，浅谈旧工业园区升级改造。

项目背景：项目位于广东省中山市三角镇，因城市中小学校学位紧缺，市政府决定由某教育集团开发建设一座约180班的中小学校（含

高中部）。该教育集团此前一直申请将另一块住宅用地调整为教育用地，但由于各种原因审批不下来。为解决短期学位紧缺问题，政府批

准该教育集团使用其名下的另一块工业地及其上盖的旧工业园区改造成中小学校。

建设目标：主要对既有建筑的大跨度空间进行平面功能和形态转化，成为新校园教学区，并以此为出发点向原厂区辐射进行转化升级

改造。并要求用最短的时间，充分利用保留厂房的改造，使之满足校园首期的投入运营。

前期调查与评估：通过现场的踏勘，结合校园规划布局要求，对项目450亩用地进行重新规划梳理，初步判定认为该厂区改造成中小学

校方案可行后，然后再对现场环境及建筑物进行了检测。环境检测结果中显示北侧少量表土存在轻微污染，只需把该部分表土换掉即可，

并在换土后重新对土壤进行了检测。结构初步检测楼板及梁的强度与原设计文件相符，柱的试件的强度值太过离散，没法正常法进行推定

强度值，需要进行扩大检测，在扩大检测时，我们缩小了建筑的划分单元，采用分区、分楼层进行推定柱的强度，使的推定值更加精准。

（注：在检测试件抽芯取样时，应尽量保证试件的完整，没有外观缺陷，送检前应对试缺角、凹坑等先修补平整，避免影响到试件检测强

度。）由于项目工期较短，在做既有建筑物的鉴定检测工作的同时，进行方案设计，正好使的项目的建筑物鉴定检测报告的分析结论已经

是根据我们的实施方案，给出的必要的加固建议。

总体规划布局思路：老旧产业园区升级改造的方案设计，我们更应该因地制宜，多考虑项目现状的交通环境及周边建筑物的协调。根

据现状环境制约条件，合理规划场地及建筑平面的功能分区，调查分析园区周边交通情况，优化调整场地出入口及园区路网的布局，避免

项目因交通的组织不当，影响项目的发展。经调查，该项目用地四周临路，位置相对独立，周围工业影响较少，园区内的现状道路状况较

好，可以利用。且该园区内有保存两栋较完整的大型多层工业厂房可以用作教学楼（约7.8万平方米），东侧单层钢结构厂房可以用作体育

馆及食堂，南侧有比较完整的空地可以用作运动场，北侧大量小型设备房可以继续用作消防设备房，相邻地块有原厂区的宿舍生活区可以

用作学生的宿舍生活区，北侧部分不能利用的小型构筑物、建筑物及临建等进行拆除处理。

既有建筑单体改造思路：在疏理清楚项目的总体规划布局后，我们根据内外协调统一和先进可行的原侧进一步对单体建筑改造利用设

计。改造设计内容包括：平面功能布局、建筑立面、室内装饰、安装工程、消防及加固设计等工作。

1.平面功能布局

充分挖掘和利用既有建筑的空间特点提升校园公共活动空间，是使其有“质”的飞跃：①利用原厂房A幢中间32米X29.5米的一、二层中

庭，活化为以校训和校微为主题的门坊，形成校园核心形象。②图书馆两层中庭空间加设景观大楼梯的改造，也成为校园标志性特有空