某楼盘项目评估报告.docxVIP

学府家园项目评估报告

目录

一、项目概况

二、投资环境

三、市场分析及发展前景

四、项目投资概算

五、效益分析

六、项目评估结果

正文学府家园项目评估报告

一项目概况

1项目名称学府家园

2项目地点

长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地规划许可证号：湘规地证字（2005）第##号。项目东侧为湖南商学院以及成熟的住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。

3项目背景

第一、长沙市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。长沙市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。

第二、长沙市区西移，使岳麓区成为新的市中心区，“白领公寓”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。

第三、“银晟花园”的成功开发，为“学府家园”开发奠定了良好的基础。可以说“学府家园”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。

3项目规划设计

学府家园将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。

（一）、总体规划学府家园项目占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约4万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造10—15层低密度、高尚的大规模住宅小区。规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。

以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。

住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。

小区以东部40米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。

（二）学府家园主要经济技术指标

1、规划用地平衡表：

2、主要经济技术指标表：项目数量单位

总征用地33000平方米

总建筑面积140905平方米

其中：1、住宅建筑面积21450平方米

2、其中公建面积8250平方米

绿地面积7050平方米道路面积1200平方米绿地率25%

容积率3.05

建筑密度25%

(三)、形态结构规划

小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。

住宅设计—健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。

（四）、住宅基本户型

小区设计有三种住宅类型，共23栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）。

二、投资环境

（一）宏观环境

鉴于2004年我国出现房价过快上涨的情况，今年国务院办公厅发出了关于稳定住房价格的通知，即大家讲的前八条和后八条。宏观调控主要有两个目的：抑制开发投资的过快增长和抑制房价的过快增长。

这次的宏观调控有三个立足点：

第一个立足点，立足与促进国民经济和社会稳定发展，因为房地产业是国民经济重要的支柱产业，房地产的业的发展，必然和宏观经济的发展有密切的联系。房地产最大的产品就是住宅，住宅有关社会的稳定，因此这次的宏观调控首先是立足于促进国民经济和社会的稳定发展。

第二个立足点，立足于帮助广大种地收入家庭尽快解决基本住房的问题，我们讲住宅产品供不应求，主要是指中低家庭的住宅供不应求，有

一些城市的经济适用房一开始销售，就有几千人排队求购，所以这次的宏观调控就是立足于帮助广大中低收入家庭，尽快解决基本住房的问题。

第三个立足点，