物业管理理论与实务（第三版)第4章业主与业主大会制度.pptVIP

**第四章业主与业主大会制度**第一节业主一、业主的含义业主是房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。一般情况下，业主身份的认定以房地产登记簿记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，经过预告登记的房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。**第一节业主业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。**第一节业主业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：业主独自拥有的物业业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。**第一节业主二、业主的权利和义务（一）业主的权利1．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4．参加业主大会会议，行使投票权**第一节业主5．选举业主委员会委员，并享有被选举权6．监督业主委员会的工作7．监督物业管理企业履行物业服务合同8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10．法律、法规规定的其他权利**第一节业主（二）业主的义务业主在物业管理活动中，履行下列义务：1．遵守业主公约、业主大会议事规则；2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4．按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金；5．按时交纳物业服务费用；6．法律、法规规定的其他义务；**第一节业主三、业主自治管理“自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。（一）业主自治管理的组织形式1.业主大会2.业主委员会3.业主小组（二）业主自治管理的方式1、自主管理方式2、委托管理方式**第二节业主大会制度一、业主大会的概念和职责（一）业主大会的概念业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。**第二节业主大会制度（二）业主大会的职责（1）制定和修改业主大会议事规则（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案（5）选聘和解聘物业服务企业（6）筹集和使用专项维修资金（7）改建、重建建筑物及其附属设施（8）改变共有部分的用途（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项**第二节业主大会制度二、业主大会筹备组与首次业主大会会议（一）、业主大会筹备组《业主大会和业主委员会指导规则》规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。《业主大会和业主委员会指导规则》规定：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。**第二节业主大会制度2、会议筹备工作业主大会筹备组应当做好首次业主大会的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（2）确定首次业主大