房地产行业2025年度投资策略报告会：产能牛耳已执，价值重升可期.pptx

1. 美元潮汐机理;美国;中国资产;;;;;;;2.国内地产政策顺周期开启—对比2014年周期启动;2.国内地产政策顺周期开启—对比2014年周期启动;;我们认为，未来我国住宅需求包括：城镇化带来的人口聚集需求、城镇入籍需求、存量人口的改善性需求、

拆迁旧改需求等。

截止2023年底，我国城镇人口达到9.33亿人，而过去五年我国人均住宅建筑面积的年均增加值为0.78平米

。假设未来二十年（2024年-2043年，以下同）我国人均住宅建筑面积年均增加值从0.76平米/人，逐年线性缩减至0.38平米/人（即人均住宅建筑面积年均增加值将逐年减少0.02平米/人）。基于以上变化，可推算得到：1）未来二十年我国改善性住宅需求预计将从2024年的7.08亿平缩减至2043年的3.47亿平（=城镇人口*人均住宅建筑面积增加值）。

根据Wind数据，2023年，我国实际执行棚户区改造住房159万套。假设未来二十年我国每年棚户区改造的套数从157万套，逐年线性缩减至119万套。考虑我国2023年的人均住宅建筑面积是40平米/人，假设未来二十年我国户均常住人口3.0人/户不变。基于以上变化，可推算得到：2）未来二十年我国棚改拆迁改造释放的住宅需求预计将从2024年的1.92亿平增加至2043年的1.84亿平（=棚改套数*户均常住人口*人均住宅建筑面积）。

截止2023年，我国总人口达到14.10亿人。根据IMF的预测，预计我国2023-2028年五年内总人口将减少635万人。假设未来二十年我国总人口年均减少127万人，则可知在未来我国人口呈下降趋势的影响下，未来二十年：3）我国人口红利产生的住宅需求预计将从2024年的减少0.35亿平至2043年的减少0.50亿平（=总人口变动*城镇化率*人均住宅建筑面积）。;过去五年内我国市民化率年均增加0.99个百分点。假设未来二十年我国市民化率年增加值从0.96个百分点逐年线性缩减至0.39个百分点。同时，假设流动人口从租房到买房增加的住宅面积新需求为后者50%。可推算得到：4）未来二十年我国城镇入籍创造的住宅需求预计将从2024年的2.74亿平缩减至2043年的1.37亿平（

=总人口*市民化率年增加值*人均住宅建筑面积）。

过去五年内我国城镇化率年均增加0.93个百分点。假设未来二十年我国城镇化率年增加值从0.89个百分点逐年线性缩减至0.13个百分点，基于以上变化，可推算得到：5）未来二十年我国人口城镇迁移带来的住宅需求将从2024年的5.12亿平缩减至2043年的0.94亿平（=总人口*城镇化率年增加值*人均住宅建筑面积）。

综合上述测算，我们预计未来二十年我国住房建面需求合计将从2024年的19.70亿平缩减至2033年的15.00亿平，并进一步缩减至2043年的8.49亿平。;表：未来二十年我国商品房需求的测算;近年来，我国库存去化压力呈现逐年攀升的状态。截至2024年10月底，23个代表城市商品住宅可售面积为4.45亿平米，按近6个月月均销售面积计算短期库存出清周期为34.52个月，达到本轮库存去化周期的高点附近徘徊。

分线城市来看，截至2024年10月底，一线、二线、三四线城市的库存去化周期分别为31.67月、

45.74月、50.92月。

图：35城商品住宅短期库存出清周期走势 图：分线城市商品住宅短期库存出清周期走势;;3.判断房地产市场25年将进入底部区域;;4.企业端：保信用转向保价值;;5.牛市就是消灭一切低估值！;5.牛市就是消灭一切低估值！;6.总结：投资建议;调控加码和行业基本面下行风险。