20150525_深圳工改项目创新型产业用房专项报告_曾梓祺、罗丹辰.pdf

深圳工改项目

创新型产业用房专项报告

指导人：曾梓祺

撰写人：罗丹辰

2015年5月25日

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报告结构

政策分析

1创新型产业用房简析运营分析

2产业运营方向分享

创新型产业用房—政策解读

回购与否：

第十条城市更新项目配建的创新型产业用房由政府回购的，不再增收地价，回购价格按照

创新型产业用房本地建造成本加百分之三的利润执行。在本规定生效前，创新型产业用房已按

照土地使用权出让合同约定缴纳地价的，回购价格还应包括已缴纳的地价款。

城市更新项目配建的创新型产业用房政府不回购的，创新型产业用房地价按该项目相应建

筑功能应缴低价标准的50%缴纳。

第十四条——租售基准价格报是创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行

，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50－70%，具体市发展改革部门

牵头拟定。

——深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（送审稿）

条款解读：

从上述条款内容中可发现，若创新产业用房并没有补缴地价，且开发商想进行自持的，应根

据租售与否重新补缴地价。若通过补缴地价进行租售的，仅能达到市场评估价格的50－70%。

而且从政府回购的价格来看，溢价空间极低。

创新型产业用房—运营方式

【案例借鉴—万科留仙洞项目】项目配建62.5万平方米的创新性产业用房，

全部返还给政府，通过与政府合作新成立物业管理公司，对园区进行统一管

理，获取利益价值

项目位置留仙大道与创科路交汇处

2

占地面积（m）20万

总建筑面积

（m2）133.551万

创新性产业

用房（m2）62.5万

2

万科留仙洞项目，配建的62.5万m创新型产业用房，全部返还给政府，通过与政府进行合

作，新成立一家物业管理公司，对园区进行统一招商运营管理，来获取项目利益价值。

创新型产业用房—运营方式

【案例借鉴—康利工业园项目】项目属于二类区域，需要配建约5800平方米

的创新型产业用房，后期全部以成本价返还给政府，减少项目开发压力

龙岗平吉大道与友信路

项目位置

交汇处