中洲黄贝岭项目-初稿2014.06.10.ppt

****客户主要来源于罗湖区：区域内中高端客户是高端住宅的核心客群，罗湖客户占比7-8成合正荣悦成交客户主要来源区域以罗湖为主，占81%，区域外客户较少；兰亭国际成交客户主要来源区域以罗湖为主，占75%，福田占12%；区域内高端住宅客户来源区域主要为罗湖,占75~80%，其次为福田占9~19%从行业看，来自金融、国家机关、制造业的客户占比为6成；从职位来看，多为私营企业主或企业中高管

合正荣悦成交客户主要以金融、国家机关、制造业为主，分别占22%、20%、16%淘金山成交客户从事行业以贸易、政府机构、金融、企事业单位为主；淘金山成交客户职位以私营企业家及公务员为主，分别占37%及24%住宅市场小结：未来区域内住宅供应量较大，存在一定的竞争压力；在开发节奏和开发策略上尽量与其他旧改项目错开1.罗湖区一手房供应稀缺，资源型大户价值凸显，品质高端住宅市场机会较大；罗湖一手房每年供应约1~3个，供应相对稀缺，个盘销售价格差异较大，其中资源型大户能实现较高价格，如京基云景梧桐、淘金山。2.未来随着旧改项目落地，城市豪宅供应量大，存在一定竞争；区域内新增豪宅项目罗湖客户占7-8成；且以高级白领、企业主、金融、国家机关、企业高层管理者为主

3.客户定位高端，以罗湖客户为主；*物业市场分析：I. 住宅市场II. 商业市场III.商务市场IV.酒店市场V.公寓市场 2商业市场罗湖商圈为七大商圈龙头：在经济发展的带动下，深圳形成了7个主要商圈，商业竞争日益激烈，但罗湖商圈仍处于龙头地位90年代末城市的范围：罗湖区、福田区、南山区城市中心：华强北商业中心：东门商圈、华强北商圈80年代末至90年代中期城市范围：罗湖区、福田区城市中心：国贸、东门、地王商业中心：东门商圈80年代末以前城市的范围：罗湖区城市中心：罗湖商业中心商业中心：人民南商圈罗湖商圈华强北商圈中心区商圈宝安中心区商圈南山后海商圈龙华商圈龙岗中心城商圈2000年至今城市的范围：罗湖区、福田区、南山区、宝安、龙岗、龙华城市中心：福田中心区商业中心：东门商圈、华强北商圈、华侨城商圈、南山商圈、宝安商圈、龙岗商圈区域商业氛围浓厚：罗湖商圈是深圳商业的开端，其中东门-人民南-蔡屋围构成的“金三角”以各具特色的形态聚集了大量人气

人民南商圈东门商圈蔡屋围商圈人民南商圈购物场所：金光华、佳宁娜、茂业、天虹等大型百货商场定位：职业、尊贵档次：中高端东门商圈购物场所：以太阳百货、茂业百货、天虹、万象mini等大型百货商场为核心，各种批发市场及地下零售物业零散分布定位：年轻、时尚、大众档次：中低端蔡屋围商圈购物场所：万象城、地王大厦、Kkmall等大型高档商场定位：小资、奢华档次：高端项目地块商业价值强：片区内已形成一定的商业氛围，极佳的外部交通条件和区域位置，可共享“金三角”商圈的人流、商流，极具商业价值本案黄贝岭换乘站商流、人流2号地铁线、深南大道连同“金三角”与本项目，便于承接中心商圈的人流、商流京基凤凰印象沃尔玛凤凰路美食街片区内商业气氛活跃、餐饮业态尤为突出，但是档次较为低端，客群以外来务工人员为主未来规划利好：罗湖区先行先试建设国际消费中心，深南东时尚圈的改造是区域规划的核心之一，分区规划利好是本项目有利支点罗湖区政府将投入2500亿巨资，利用建设地铁2、5、8号线大型地铁综合换乘站这一难得的机遇，统筹规划“深南东”商圈建设，努力将其打造成为集文化娱乐、美食购物、休闲活动于一体的时尚活力新商圈，和“人民南、东门商圈”相呼应，进一步做大做强、巩固罗湖购物消费的传统优势。届时，新黄贝岭村将成为深圳东部经济发展的重要商圈，成为与深圳整体城市形象相适应的新型现代化高尚商业、商务和居住社区。——罗湖区旧改办罗湖区打造“国际消费中心”的规划推动项目的改造进程规划利好成为本项目商圈打造的有利支点商业市场小结：黄贝岭旧改可以把蔡屋围、东门、人民南的商气人气一路引过来，激活罗湖东部的发展潜力；未来，新黄贝岭村将成为深圳东部经济发展的重要商圈；黄贝岭作为地铁综合换乘站可以集聚大量的人流，未来商业发展空间较大1.罗湖区商业氛围浓厚，效益持续走高，并辐射周边区域；蔡屋围、人民南、东门老街构成的“金三角”是罗湖区商业的主体架构，特别是东门商圈处于市级商圈地位，效益持续走高，产生规模效应，并辐射周边区域。2.项目地块商业价值强，未来发展空间大*物业市场分析：I. 住宅市场II. 商业市场III.商务市场IV.酒店市场V.公寓市场