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止于至善Nothinggonnastopusnow止于至善Nothinggonnastopusnow止于至善Nothinggonnastopusnow止于至善Nothinggonnastopusnow止于至善Nothinggonnastopusnow止于至善Nothinggonnastopusnow止于至善Nothinggonnastopusnow止于至善Nothinggonnastopusnow止于至善Nothinggonnastopusnow止于至善Nothinggonnastopusnow123动态影响因素修正项目定价的宏观背景静态比准均价的推导4总结Contents报告框架Chapter1项目定价的宏观背景宏观市场经济深圳上半年市场分析福田区市场表现项目地址新洲九街南使用年限70年(2002.10.14起)装修情况毛坯主力户型21-67㎡商务公寓,主力户型面积38㎡2房,43㎡3房占地面积12556.35㎡建筑面积98717.25㎡总套数公寓916户,住宅450户(含返迁)容积率6对外释放均价3.6-4.2万元/㎡停车位686梯户比4梯25户管理费住宅3.3元/月/㎡、商务公寓4.5元/月/㎡一级参照项目:核心竞品嘉葆润金座,230%超高使用率,4.9M层高LOFT产品,70年产权不限购不限贷户型:130%高赠送率,卧室3.4m开间,4.6m进深;本项目拓展面积约50%,卧室开间约2.75m,赠送率稍微逊色于金座劣势:4梯25户,高梯户比小开间(3.4m),大进深(约9.5m)不通燃气,未设计厨房,无烟道预留毛坯交楼优势:4.9m层高做2层(稍显压抑),赠送率130%卧室3.4m开间,4.6m进深区隔竞争力:(1)梯户比具有明显竞争力,通风采光极佳;(2)通2气,大厨大卫(3)舒适平层,3m层高区隔劣势:赠送率略低于嘉葆润金座(LOFT层高具备宣传噱头)劣势:赠送率低于金座,单身公寓几乎无赠送两房户型,次卧较小大部分户型朝西,阳台太小优势:3梯13户,通风采光极佳户型格局良好,大厨大卫,层高3m通2气,精装修上层全赠送嘉葆润金座35.15㎡复式2房福城.嘉洲公馆39.55㎡平层2房嘉葆润金座,成交业主访谈张女士,约40岁,小企业中层管理者,多套物业持有者基本概况:现住在嘉葆润金座,在福田上班,方便工作。在深圳多套物业,看重升值潜力。置业取向:户型赠送客户语录:中心区的房子还是有一定的升值潜力的,但是新洲这里的涨幅跟福田其他区域还是有一定差距的!当初买这里就是看重它的赠送率,开盘的时候价格太贵没买,当时来的人都觉得挺贵的!后来2月份推出首付3成我就买了,当时价格4万多一点,如果价格便宜点估计会卖很好!不过我也算了下,不到4万的均价,我买的那套22㎡的,赠送130%之后差不多有50㎡,那实际单价也不到2万!还是很划算的!对本项目看法:平层的,户型还不错,但是赠送的太少,毕竟是平层!如果价格超过4万就不如买这里!我是开盘的时候来的,但是价格太贵了没买,当时来的人都觉得挺贵的!后来2月份推出3成首付,不到4万的价格就买了!今天刚去旁边的【嘉洲公馆】看了,它是平层的,户型还可以,但是赠送不如这里,感觉没那么划算!高开低走,开盘均价4.4-4.5万,销售22套,后续开启直接打折降价(85-89)折、赠送装修基金(总价减8万)发展商垫付首付等一系列的措施应对市场2011年12月开盘均价4.4-4.5万销售22套效果不理想2012年2月打折降价(85-89折)2012年3月发展商垫首付各类线上推广配合线下巡展/大学生宣传配合赠送装修基金银行贷款优惠2012年4月后高开低走,不利于项目后期销售,在拉长营销战线,加大销售难度的同时,需发展商更多的资金投入.目前整体均价41060元/㎡实际走量价格为3.8-4万元/㎡销售周期1年8个月,累计销售677套,销售率74%,整体去化缓慢,成交均价41060元/㎡,最低单价3.6万元/㎡2011年12月开盘,截至目前销售周期1年零8个月,公寓累计销售677套,占比
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