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园区物业服务物业管理物业服务分析方案

设置并实施“管家式”物业管理服务，为XX科技产业园提供高水平的物业管理服务；

结合软件园区物业的特点，采用先进的管理手段，有针对性地对安全、清洁、绿化、智能化、设备设施、运动场等实行重点管理，聆听客户的需求，提供创新及符合客户需要的服务是XXX物业的使命；

通过人性化的环境塑造、有特色的便民服务、规范化的专业服务及有效的CIS，安全有效的园区保卫，提升XX科技产业园的整体服务形象，将XX科技产业园打造成为：中国最有知名度、最有升值潜力、最有投资价值的高科技园区；

最终目的：保证为XX科技产业园提供高效益、高水平的物业管理服务。

一、物业服务现状、背景等分析

目前很多科技园特别是低端的园区并未真正重视物业管理服务，认为招租出色就OK，至于物业管理，由于各厂企均有自已的保安清洁等后勤队伍，只剩少量范围的公共区域，所以业主一般就聘一两个收费员或管理员了事。同时，之前“平价才是硬道理”的总体租赁气候也导致物业管理被忽视。对于业主，为吸引厂企，厂房招租时并未考虑物业管理费用，其费用预算方法简单，仅考虑投入与收益，而忽视了维护和管理费用；对于厂企业说，只要租金低廉，其它可以放一边。

而更主要的原因是租赁双方都未能从根本上认识和了解物业管理的重要性，不知道这物业以后要面临什么问题、出现什么问题，总认为“车到山前必有路”，导致了科技物业管理发展相对迟缓。

上述种种原因，引发了很多科技园区的“通病”：

（一）公共秩序混乱：

随便出入、乱堆乱放、乱张乱贴、乱摆乱卖，各厂“自扫门前雪”，厂房里面由租主乱搭乱建，甚至堵塞消防通道等，出现了“只要不妨碍他人，谁也管不了谁”的现象。

（二）物业及其公共配套设施设备得不到有效维保、安全隐患触目惊心：

如有的园区消防设施一直未试启用，消防水带已霉烂，排水排污管井一直未检查，电房设备积满灰尘，原来漂亮清晰的标识牌只剩一副糜烂的骨架子等。

（三）客户都在无奈地交费：

业主收取的租金、水电费大都没有开具正规票据，甚至是随手拈来的纸条，特别是水电费，对于大都科技园区来说，供水供电部门只抄读到总表，各厂企分表则业主抄读和收费，而业主却提供不了规范的票据，导致一些本来可以将电费计入成本的用电大户，但如今却需要自找发票冲销这部分费用，甚至冒险建立外账冲销。在税务稽查日益严格的今天，无票交易令租赁双方危机四伏。

（四）客户投诉得不到有效处理：

科技厂房租用有种“鱼笼”效应，即厂企一旦进来就不轻易出得去，试想下，一个工厂的搬迁需求量多大的费用，所以一般厂企租用了某厂房，一定希望该科技园区越来越规范，服务越来越完善。但部分发展商却利用“鱼笼”效应，怠慢客户的诉求，或根本不重视、不了解物管知识，结果将本不该客户做的都推给客户了，导致客户怨声载道，久而产生“换笼”的念头，对于租赁双方都是极大损失。

二、园区物业服务特点分析

科技园区物业管理相对与商住物业管理来说，主要有以下特点：

（一）建筑物

大都以低矮建筑为主，布局简单。科技物业相对来说很少超过5层，但建筑跨度较大。其次，居住类建筑一般是钢筋混凝土框架结构为主，而科技物业建筑结构种类较多，除钢筋混凝土框架结构外，尚有钢结构、砖木结构、混合结构等。再次，科技物业外饰较住宅园区简洁，一般为方正布局，很少飞檐、飘线等装饰物。

（二）服务对象

科技园区三大服务对象较为突出：业主（很多时候是一个自然人或公司）、租户（投资者，一个科技园有几个或几十个）和使用者（工人等），服务的对象以租户为主。一般较住宅几百户甚至上千上万户业主而言，科技物业的租户较少，很少上百户，所以相对容易达成一致意见，对物管的评价也较为中肯。

另外，住宅区内的儿童及老年人在科技区几乎没有，工人大都为青壮阶层，服从性较住宅园区住户强，但流动性大，并且他们不太关注管理效果，主人翁意识比园区住户稍逊，所以导致生活区“脏乱差”较普遍，但只要加强教育，通过厂企互动，改善得也较快。

（三）配套设施设备

科技园区的配套设施设备主要有配电设施、电梯（货梯为主）、消防设施等。较园区来说，科技园区的绿化、园建等休闲设施较少，但因科技特点，机电设施及其它功能设施一般比居住园区的大型，如垃圾中转站（以科技垃圾为主）、停车场（以货车为主）、电梯（以货运为主）、污水处理系统、专业消防设备等。

在这里特别指出，住宅园区可能不用物管企业去操心水电表的抄读和收费，而科技园区大都需要物管企业去做这件事，并且还得会计算各厂用电量。科技园区各厂房水电表的容量配置是因租户需要而设的，不是一成不变的，如旧租户是做手工艺品的，而新租户是做注塑的，那你就得改装大容量供电设施。同时，科技用电大都按“峰、谷、平”时段收费，更按月收变压器容量费，这就增加了物管企业的工作难度和繁度。

（四）物业服务特色

科技园区的物业服务，其主要内容与住