房地产行业2025年投资策略报告:止跌回稳,行业破晓,看好转型与商业.docx

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一、供需两端政策齐出,推动行业止跌回稳 1

供求关系转向,支持性政策持续加码 1

政策出台后,房地产市场景气度显著提升 2

二、房地产市场止跌回稳的国际比较 3

房地产市场止跌回稳的国际经验 3

五个国家房地产市场的止跌回稳历程 5

三、核心城市有望率先回稳,预计2025年核心指标降幅收窄 9

核心城市需求相对强劲,市场有望率先回稳 9

2025年销售降幅有望收窄,竣工或将更有韧性 9

四投资建议:止跌回稳,行业破晓,看好转型与商业类公司 12

转型类房企:开发业务仍在筑底中,“并购六条”政策红利驱动,房企转型趋势渐明 12

商业类房企:政策助力消费复苏,优质运营商强者恒强 21

优质房企:高能级城市有望率先回稳,推荐优质房企及关联物管公司 26

风险分析 28

图目录

图1:中央层面房地产政策脉络 1

图2:重点40城新房成交同比 2

图3:重点13城二手房成交同比 2

图4:上一轮周期中美国地产销量变化领先房价变化一年 3

图5:上一轮周期中旧金山、洛杉矶房价领先美国全国企稳 3

图6:中国70个大中城市二手住宅价格在2021年7月触顶 4

图7:2003-2006联邦基金目标利率由1.00%上升至5.25% 5

图8:2006年末开始住房抵押贷款拖欠率飙升 5

图9:2008年起美联储实施三轮量化宽松 5

图10:美国房价在2006年触顶,2007-2012年下行 5

图11:日本在1991-1995年间大幅降息 6

图12:日本房价在1994-1996年间短暂企稳 6

图13:2013年起俄罗斯家庭加杠杆力度上升 7

图14:俄罗斯房价在2007年触顶,2008-2016年下行 7

图15:2012年西班牙Sareb成立,剥离房地产不良贷款 7

图16:西班牙房价在2007年触顶,2008-2013年下行 7

图17:泰国贷款利率在1999年快速下行 8

图18:泰国房价在1998-1999年下行 8

图19:重点40城分能级新房销售面积同比 9

图20:重点13城分能级二手房销售面积同比 9

图21:商品房销售面积测算方法 9

图22:商品房销售面积及同比(单位:亿平米) 10

图23:分能级商品房销售面积同比 10

图24:房地产开工销售比 10

图25:房地产新开工面积及同比(单位:亿平米) 10

图26:房地产竣工率 11

图27:房地产竣工面积及同比(单位:亿平米) 11

图28:土地购置费及同比(单位:万亿元) 11

图29:房地产开发投资额及同比(单位:万亿元) 11

图30:今年前三季度营收同比降低64.2% 14

图31:今年前三季度归母净利润同比增长10.1% 14

图32:公司长投、交易性及其他非流动金融资产规模 14

图33:公司股权投资资产占比过半 14

图34:2024年H1南京银行投资收益11.6亿元 15

图35:2024年H1融资成本2.81%,同比下降0.27% 15

图36:2024年H1货币资金14.2亿元 16

图37:2024年H1资产负债率49.2%,同比下降2.4% 16

图38:2024年H1营收2.0亿元,同比降低48.4% 17

图39:2024年H1归母净利润-0.7亿元,同比降低159.7% 17

图40:2024年H1毛利率59.8%,净利润率-59.7% 17

图41:2024年H1期间费用率90.3%,同比增加57.5个百分点 17

图42:2024年H1研发投入0.76亿元,同比增长41.2% 18

图43:2024年H1存货11.7亿元,同比下降1.5% 18

图44:2024年H1营收12.25亿元,同比增长126.5% 19

图45:2023年H1归母净利润2.6亿元,同比降低32.1% 19

图46:2024年H1新投资6家企业,增资2家企业 19

图47:2024年H1直投40.8亿元,参投54.6亿元 19

图48:2024年H1租金收入4.8亿元,同比减少3.2% 20

图49:华安张江产业园REIT底层资产租金及出租率 20

图50:10年期国债利率不断下行 22

图51:华润置地购物中心毛利率 22

图52:商业地产主要运营商建

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