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审计实务投资性房地产

审计浅谈-投资性房地产

房地产对很多企业来说都属于优质资产，所以这个科目很常见，通常是

用于出租和升值出售。近些年好几家上市公司由于卖房产、增值的情况，

这部分收入超过了主营业务，甚至让整体财务报表扭亏为盈。

如果没有公允价值模式计量，它和固定资产几乎没什么区别。但是有了

以后，就存在各种相互转换，于是考试点和关注点就多了起来。本篇会

单独备注区分他们独有的程序，其他的则属于共有程序。

接下来，我们就聊聊，查这个科目的账需要做哪些审计程序、机械复制

粘贴底稿后怎么写文字说明、必须拿到哪些证明审计观点的证据。总而

言之，就是干啥-程序；写啥-底稿说明；留啥-证据。

实务中，事务所的规模大小会对这些审计程序有所取舍，但是作为一条

有责任的审计狗，你至少脑海中要考虑到这些骨头的风险。

程序1：产权证明核对。

根据投资性房地产准则的规定，列入投资性房地产应符合“单独计量”

“可出售”，因此一般没有完全产权的情况下，不应计入投资性房地产。

通常碰到的都是对外出租的商铺和写字楼。

程序1总结！

底稿说明：产权归属情况以及核对结果（是否均归属于公司）；

证据：全部产权证明文件。

程序2：资产监盘。

虽然产权文件是证明产权的充分条件，但如果实体灭失，权利自然消灭，

现场监盘仍有必要。好在证明房产实体存在的替代程序还是不少，比如

期后的租客支付租金记录、网络实时视频截图等手段。

程序2总结！

底稿说明：盘点时间、盘点人、盘点时的资产状况；

证据：盘点小结或者盘点说明。

程序3：增减变化检查。

这个也是老生常谈的程序，日复一日，年复一年，增减变化重点查。

程序3总结！

底稿说明：抽样原则以及金额，抽样结论。

证据：抽查表。

程序4：折旧摊销测算（成本模式）。

这个就和固定资产一模一样了，只是换了个名字而已。会计上折旧的目

的一是为了成本配比，二是为了匹配资产的使用而出现的价值贬损。

程序4总结！

底稿说明：折旧方法、测试结果。

证据：折旧测算表。

程序5：减值迹象判断以及测试（成本模式）。

和固定资产类似，如果存在长期待出租等闲置的情况，需要考虑是否存

在减值，以及进行减值测试。

程序5总结！

底稿说明：公司资产是否存在需要计提减值的迹象，不存在减值也需进

行说明。

证据：减值迹象判断表及相关证据资料。

程序6：公允价值复核（公允价值模式）。

因为用公允价值计量的房产，并不计提折旧摊销，因此对公允价值的取

得，我们需要尤为慎重，比如是否依赖独立第三方机构、第三方机构的

声誉，对于活跃市场是否有可以取得的公开数据与第三方机构的结论进

行对比分析。

通常情况下，如果有贷款，很可能是用房产作为抵押，就一定有房地产

评估报告，找财务要一份资料就行。

程序6总结！

底稿说明：公司是否满足采用公允价值的条件（1、活跃市场；2、类似

资产价值可以取得）；公允价值取得来源、时点是否可靠及合理；公允

价值计算是否正确。

证据：复核表、公允价值来源表（有时可能是函证，公开网站的查询资

料）。

程序7：投资性房地产与自由房产互转审核（公允价值模式）。

一般碰到多的情况就是出租和不出租之间的相互转化。这个知识点大小

考试是必考，大家应该非常熟悉而且难忘。

如果在自用房产转为用公允价值计量的投资性房地产，在初始转换时，

其超出账面成本部分计入资本公积，低于部分计入公允价值变动损益，

也就是说在初始转换时不会产生“转换收益”。

底稿说明：说明转换日，判断是否合理；说明转换日公允价值取得的基

础及合理性、准确性。

证据：互转审核表。