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房地产开发建安工程成本控制

【摘要】控制开发成本是开发企业实现低房价高利润的关键。本文就如何

加强建安工程成本控制阐述了作者的几点看法。

【关键词】房地产;成本控制

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【Abstract】Control’sdevelopment’scostisdevelopmentbusinessenterprise

【Keywords】Realestate;Costcontrol

房地产开发成本主要有土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设

施及配套费、建筑安装工程费、企业管理费、贷款利息、税费等,是开发企业测

算制定出售房价的主要依据。控制开发成本是开发企业实现低房价高利润的关

键。下面就如何加强建安工程成本控制加以阐述。

1.规划阶段成本控制

这里所说的规划是指一个项目从设计、施工到销售各个时间段的计划。由于

建材市场不稳定,随着经济发展的大气候和季节变化,并且变化很大。例如钢材价

格淡季和旺季相差约1000元/吨,水泥约25元/吨。正确把握好施工季节,可以降低

建安工程成本。而房屋销售也存在淡季和旺季,所以要正确处理好施工和销售的

时间关系,做到双赢。

2.设计阶段成本控制

施工图纸是影响建安工程成本的最重要因素,要从设计图纸开始控制。基本

户型确定后,选择两家或多家设计单位对某个户型进行设计。然后对包括选用的

基础、结构、施工工期、含钢量、水泥等主要材料和单方造价进行全面比较,选

择经济适用的设计和方案,再进入全面设计。

3.发包阶段成本控制

开发企业一旦确定开发本期项目并付诸实施,往往要求时间很紧。从规划、

方案、设计到建设施工各中间环节都要提前做好准备工作,为下一环节能够顺利

进行。这样既可以减少投资利息,还可以把房屋早建成、早销售、早得效益。

例如:在施工图纸刚刚完成甚至尚未完成,图纸审查之前就可以确定施工队伍,

这个阶段可以搞临时设施和场地硬化等。此时,施工合同未签订,合同的最重要的

要素-合同价无法确定。因此就要先签订一个《xxx工程施工合同条件》,这是签

订施工合同的重要依据,避免以后经济纠纷。

《xxx工程施工合同条件》就是开发企业对承包商的具体要求,只有符合和承

诺条件的承包商才可以承包本项目工程。制定详细的制约条件,防止施工方提前

进场后提出各种不合理的要求和索赔。具体可以为:(1)工程造价如何确定;(2)执行

什么定额和费用定额;(3)费率的计算;(4)主要材料价格及调整办法;(5)让利幅度;(6)

工程款支付办法;(7)优质工程奖励;(8)其它需要说明的事项。在签订施工合同时列

入合同或作为合同附件。

4.标底编制价的控制

施工图纸完成后,编制工程标底价是一项重要内容,是确定施工合同价的依

据。编制标底价前要认真审核图纸及建筑做法,找出图纸与实际之间的差异,对于

标注不清、位置不明予以明确,结合实际并兼顾计价定额整理出完整的建筑做法,

作为编制标底和施工的依据,以合理确定工程造价。

4.1由于施工图是按成品房设计的,实际施工和销售的是毛坯房,所以编制标

底价时可以把有关面层去掉,节约成本,并不影响销售。例如楼面做成毛地面,只做

水泥砂浆找平层,这样更有利于用户以后精装修。

4.2厨房、卫生间屋面防水等,一般设计防水要求较高,价格较贵。我们当地

很成熟的做法就是刷石油沥青油膏,根据多年的实践完全起到防水效果,且成本低,

施工方便。

4.3砼标号和水泥标号的使用。目前住宅的结构一般为框架或剪力墙结构,

砼标号较大,当砼标号等于或大于C25时,根据目前市场价格使用425#及以上水泥

可以节约工程造价。据测算,工程造价在400万元左右的多层住宅楼,可以节约(比

使用325#水泥)1.5万元。对于小区工程量较大,也是一笔不小的节约。

4.4按整理的建筑做法紧扣定额的工作内容,做到不重不漏。特别是外墙抹

灰、保温、抗裂等定额子目,工序繁杂,只有认真核对才能正确套用定额。

5.合同及合同价的控制

合同价是合同最重要的元素,确定合同价的依据是《xxx工程施工合同条件》

中的让利幅度和标底价。为了公平合理,待标底编制完成后发给承包方在一定的

时间内核对。

签订规范、细致、严密的合同文本时是控制建