房地产：近期四省发文探索现房销售，预售制会退出吗？(202302).pdfVIP

近期四省发文探索现房销售，预售制会退出吗？

2022年6月底以来，部分城市出现期房项目业主集体“断供”现象，主因在于预售制下，部分开发企业发

生资金流动性问题导致期房停工或烂尾。在对期房交付担忧的情绪下，消费者对购买现房项目的倾向性加大，

2022年全国商品住宅销售面积同比下降26.8%，其中期房销售面积同比下降29.6%，而现房销售面积仅微降

2.3%，现房销售面积占商品住宅销售的比重自2018年明显回落后出现回升，2022年占比回升至13.9%（2010-

2017年期间，住宅现房销售面积占比普遍在22%-23%左右，2020-2021年占比仅为10%）。

今年1月，全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资

金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”预计今年试点工作将较快推进，近期已有多地

发文要试点现房销售，这也使“预售制是否应该退出”再次成为各界热议话题。

回顾过去，自我国预售制推行以来，商品房项目不能顺利交付的问题时有发生，虽然各地对开发企业预售

资金等方面进行了监管约束，但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障。相比于预售制，现房销售更符合大

众对商品房销售的期望。近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，积累相关经验，如海南省于2020

年已要求全面实行现房销售，今年以来，已有山东、河南、安徽、四川四省提出支持有条件的城市开展商品房

现售试点。那么现阶段是否会全面取消预售制度？住房销售制度未来将如何发展？本文通过梳理预售制现存的

问题、对比国内外预售资金监管政策，对预售转向现房销售的影响及未来发展路径进行探讨分析。

一、我国预售制度发展历程及现状

上个世纪随着经济快速发展和社会不断进步，居民对商品房的需求迅速提升，而我国商品房供应量严重不

足，造成供需不平衡的现象。为了提高商品房供应量，缓解企业资金压力，内地借鉴中国香港的楼花销售制度，

开始推出商品房预售制。

上世纪50年代，香港住宅普遍整栋出售，成交量极低，企业资金回笼慢。霍英东首创“卖楼花”模式，

提出楼房在建成之前进行销售，同时将每层住宅按单元进行单独销售，该模式有利于增加住房供给的同时，亦

降低了商品房购买门槛，推动房地产行业的快速发展。1956年香港政府出台了《预售楼花同意书》，以法律形

式确认了商品房预售制度。

90年代，在我国城镇化进程初期，商品房供给出现短缺现象。借鉴香港的楼花模式，我国逐渐开始预售制

度试点。1983年深圳率先开始商品房预售试点，1986年上海跟进。1994年7月颁布的《城市房地产管理法》，

正式在法律层面确认了商品房预售制度，对商品房的预售条件、监管作出了原则性规定，要求商品房预售所得

款项，必须用于有关的工程建设。同年11月，住建部发布了《城市商品房预售管理办法》（分别于2001年与

2004年进行过修订），对房屋预售行为的定义、预售条件、需要提供的证件、相应程序等进行明确要求。

表：商品房预售制度出台历程

时间主要事件

1956年香港政府出台了《预售楼花同意书》，正式以法律的形式对楼花预售进行管理。

1994年国务院颁布《中华人民共和国房地产管理法》，用法律的形式确定了预售制度的条件要求。

1994年出台《城市商品房预售管理办法》，住房预售制度在内地开始实施。

1998年国务院《城市房地产开发经营管理条例》，再次强调商品房预售制相关要求。

2001年修订《城市商品房预售管理办法》，细化惩罚措施。

2004年修订《城市商品房预售管理办法》，完善预售申请流程。

资料来源：中指研究院综合整理

1.商品房预售条件

根据《城市商品房预售管理办法》（2004年修正版），商品房进行预售需要满足以下基本条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工

进度和施工交付日期；

（4）应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。