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成本计量模式下投资性房地产的转换与处置

[经典例题]

甲公司与2007年12⽉31⽇将⼀建筑物对外出租并采⽤成本模式计量，租期为3年，每年12⽉31⽇收取租⾦150万元，出租时，

该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使⽤年限为20年，公允价值为2010万元，甲公

司对该建筑物采⽤年限平均法计提折旧，⽆残值。

（1）2008年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为2000万元，预计未来现⾦流量现值为1950万元。

（2）2009年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为1650万元，预计未来现⾦流量现值为1710万元。

（3）2010年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为1650万元，预计未来现⾦流量现值为1700万元。

（4）2010年12⽉31⽇租赁期满，将投资性房地产转为⾃⽤房地产投⼊⾏政管理部门使⽤。假定转换后建筑物的折旧⽅法、

折旧年限和预计净残值未发⽣变化。

（5）2011年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为1540万元，预计未来现⾦流量现值为1560万元。

（6）2012年1⽉5⽇，将该建筑物对外出售，收到1520万元存⼊银⾏。

假定不考虑相关税费。要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。

[例题答案]

2007.12.31

借：投资性房地产2800

累计折旧500

固定资产减值准备300

贷：固定资产2800

投资性房地产累计折旧500

投资性房地产减值准备300

借：银⾏存款150

贷：其他业务收⼊150

借：其他业务成本100（2000/20）

贷：投资性房地产累计折旧100

2008年12⽉31⽇，投资性房地产的账⾯价值=2800-600-300=1900万元，⼩于可收回⾦额2000万元，不需计提减值准备。

2009.12.31

借：银⾏存款150

贷：其他业务收⼊150

借：其他业务成本100（2000/20）

贷：投资性房地产累计折旧100

2009年12⽉31⽇，投资性房地产的账⾯价值=2800-700-300=1800万元，可收回⾦额为1710万元，应计提减值准备90万

元。

借：资产减值损失90

贷：投资性房地产减值准备90

2010.12.31

借：银⾏存款150

贷：其他业务收⼊150

借：其他业务成本95（1710/18）

贷：投资性房地产累计折旧95

2010年12⽉31⽇，投资性房地产的账⾯价值=1710-95=1615万元，⼩于可收回⾦额1700万元，不需计提减值准备。

借：固定资产2800

投资性房地产累计折旧795

投资性房地产减值准备390

贷：投资性房地产2800

累计折旧795

固定资产减值准备390

2011.12.31

借：管理费⽤95（1615/17）

贷：累计折旧95

2011年12⽉31⽇，固定资产的账⾯价值=1615-95=1520万元，⼩于可收回⾦额1560万元，不需计提减值准备。

2012.1.5

2012年1⽉计提折旧=1520/16*（1/12）=7.92（万元）

借：管理费⽤7.92

贷：累计折旧7.92

借：固定资产清理1512.08

累计折旧897.92

固定资产减值准备390

贷：固定资产2800

借：银⾏存款1520

贷：固定资产清理1512.08

营业外收⼊7.92

[例题总结与延伸]

本例题涉及到资产减值的内容，可收回⾦额是指公允价值减去处置费⽤后的净额与预计未来现⾦流量现值两者中较⾼者。

1、假如2010年12⽉31⽇租赁期满后，将该投资性房地产直接出售，收到1650万元，该如何处理。

借：银⾏存款1650

贷：其他业务收⼊1650

借：其他业务成本1615

投资性房地产累计折旧795

投资性房地产减值准备390

贷：投资性房地产2800

2、计提减值准备时，应确认递延所得税资产。

[知识点理解和总结]

1、转换⽇的确认，转换⽇以转换后的形式开始⽇为准。即从⾮投资性房地产转为投资性房地产，转换⽇为租赁期开始⽇；从

投资性房地产转向⾮投资性房地产，转换⽇为⾃⽤开始⽇。

2、在成本