房地产项目目标成本管理 .pdfVIP

房地产项目的目标成本管理探讨

摘要：房地产项目成本管理贯穿在工程建设的全过程，已经成

为一个房地产项目管理性能的客观和公正的统治者评价，确保房地

产开发企业的利益，提高管理和社会声誉，在市场的竞争使之立于

不败之地。

关键词：房地产;项目目标;成本管理

0引言

项目目标成本管理并不是一个新的名词，它已经推行多年了，

但效果并不尽人意，原因有：一是部分人员成本测算水平不过关，

以致目标测算“失真”，测算资料形同虚设，只能作为项目最终盈

亏分析的参考资料，而无法实现目标成本管理最重要的环节，即成

本控制;第二，虽然目标测算已有，但在开发的过程中没有真正的

做到将任务落实到人头上，尤其是成本控制的责任人身上，使得成

本责任无法传递，造成目标测算无从谈起;。因此，制定一套完善

的目标成本管理体系是非常必要的。

然而完善该体系，把握以下两条原则尤为重要：一是遵循谁实

施，谁负责成本控制的原则，将各个环节工作的目标成本与实际工

作责任人紧密对应起来，力求实现成本控制责任到人。二是遵循建

立成本控制，核算、分析系统，力求做到控制的同时，进行核算，

及时发现与目标成本的偏差，并分析造成的原因，及时纠正。

有效的进行体系运行，则项目成本的过程控制处于受控状态，

能真正做到项目成本事前有目标，过程控制有依据，成本分析较直

观，而且成本责任明确，便于落实和考核责任人的工作绩效。最重

要的是，面对目前的市场环境，推行目标成本管理，有利于增强管

理人员的成本意识，有利于把握项目投入产出的全局，有利于从机

制上保证项目成本在过程中的控制，这对房地产企业今后的生存和

发展是至关重要的。

1项目目标成本管理的成本估算和任务分解

成本估算是目标成本管理的第一步，它是对完成项目所需发生

成本的估计和计划，是目标成本管理的一个重要组成部分。要实行

成本控制，首先要进行成本估算。成本估算即首先把项目任务进行

合理的细分，分到可以确认的程度，如某一活动单位(前期准备或

土建工程)，某种材料等。然后估算每个要素的成本。同样，每个

要素的成本可以根据如经验估算法、因素估算法、wbs基础上的全

面详细估算法等计算，这些都是我们日常常用的方法，在这里，我

就不再详述了。

如何有效的进行过程中的成本控制，关键是任务分解要合理，

根据成本估算中各个子项分类将成本控制划分为若干个责任区域，

如通常来讲，项目可划分为9个大的成本控制责任区域，即征地补

偿费、前期准备费、建安费、基础设施配套费、管理费、营销费、

财务成本和税金、其他。其中每个大的责任区域又可划分为若干个

子责任区域。对每个责任区域均按照成熟的方案计算出相应的合理

消耗量，以便进行过程中的成本控制。

2项目目标成本管理的成本控制

进行了成本估算和任务分解后，就开始了成本控制，各个责任

区域要根据要求，将任务及时落实到责任人身上，总体上责任人落

实要合理可行，细步分工可以结合项目自身的特点自行寻找合适的

方法，但不论采用什么方法，推行目标成本管理的项目，均要形成

书面的责任人名单，明确责任传递的方法，成本目标如果不能及时

落实到责任人身上，过程控制就没有依据，就不可能有效展开。在

设计阶段，成本控制可以从以下几个方面进行。

2.1推行设计招标择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将

工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞

投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可

促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降

低工程造价上下功夫。

2.2开展限额设计控制造价

设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，有时候也

可以说是关键因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定

的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉

建筑材料预算价格，然后按项目目标成本估算控制初步设计及概

算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投

资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结

合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优

化设计，降低工程造价。在建设阶段，成本控制可以从以下几个方

面进行。

2.2.1完善的设计变更、现场签证体制。在开发建设过程中，设

计变更是不可避免的，它涉及到工程量、材料的变化和不可预见费

用的发生等，因此，对开发建设目标成本的影响很大。为有效地