房地产建设项目的工程成本管理 .pdfVIP

房地产建设项目的工程成本管理

摘要：成本管理在房地产企业中逐渐被重视，建立了一系列的

成本管理体系及流程，以规范和加强成本管理工作。成本管理一般分

为前期计划、过程控制、竣工结算与项目后评价四个阶段，每个阶段

并不是孤立的，而是相互对应、相互验证的关系。

关键词：房地产；成本；管理

中图分类号：F293文献标识码：A

随着国家房价调控措施的不断出台，市场竞争的愈发激烈，房地

产的利润空间不断被压缩，但工程成本却不断上涨。成本管理在房地

产企业中逐渐被重视，建立了一系列的成本管理体系及流程，以规范

和加强成本管理工作。成本管理一般分为前期计划、过程控制、竣工

结算与项目后评价四个阶段，每个阶段并不是孤立的，而是相互对应、

相互验证的关系。

一、前期成本计划

1合同分判方案。由于建设项目涉及的专业、材料和设备众多，

需要有众多的承包商和供应商参与施工和供货，因此，应提前做好各

自的承包范围和内容及各承包商之间的施工界面划分方案，尽量避免

出现合同内容重复或漏项的情况。具体的分判方案应根据项目的业态、

规模、工期等具体情况制定。合同分判方案的内容应包括承包合同名

称、承包范围及内容、施工界面划分、招标采购方式等信息。

第1页共5页

2投资估算。投资估算应根据合同分判方案进行分解，以便和以

后的实际成本作比较。在房地产企业中，投资估算已作为成本管理工

作者最重要的考核指标，因此，在编制投资估算时，应将交房标准、

材料设备使用档次作详细的说明，并充分考虑不可预见风险费用。

3招标采购计划。招采计划的进度应满足工程进度计划的要求，

在单项工程进场施工前，应完成招标采购工作并签署合同，对货物的

采购招标，还应考虑到材料和设备的供货期。确定进场时间后，可推

算出招标工作的开始时间。

4资金需求计划。根据工程进度计划、投资估算及付款方式可计

算出单位时间内的资金使用量，工期较长的项目可以季度为单位，较

短的可以月为单位。资金需求计划为投资人的资金准备提供了参考依

据，只有资金到位的情况下，才能确保满足项目的顺利实施。

二、过程控制

过程控制为成本管理系统中最重要环节，将直接影响到项目的成

败。在项目实施过程中，成本控制工作可从设计方案的经济比选、招

标与合同签订、进度款控制、设计变更与签证的审核等几大方面加强

管理，以达到事先控制和事中控制的目的。

1方案的经济比选。设计方案是控制成本的源头，在多方案的条

件下，应测算每种方案的工程造价，为决策者提供依据。

2招标与合同签订。只有通过充分的竞争，招标人才能得到质优

价惠的承包商和供应商。对房地产企业而言，招标方式最好采用内部

邀请招标，这样可以有足够的时间可以去了解各个投标企业的实际情

第2页共5页

况，也可以有足够的时间对各投标文件进行全面的系统的分析。双方

在工期、质量要求、工程造价及各自所承担的责任和义务都没有疑义

后，方可签署合同。招标与合同签订过程在项目实施阶段中属于事先

控制，为合同的顺利履行、工程的顺利实施起到至关重要的作用。

确定合同金额后应与投资估算金额做对比，并分析差异的原因。

如超出估算金额较大，可考虑对其它分项的投资估算额进行调整，或

可向投资人追加投资金额。

合同条款的拟定要严谨细致，不要出现模棱两可的词汇，对合同

双方的责、权、利要约定清楚，对发生违约情况的罚则要可执行，特

别是需要明确承包人应完成的工作范围及内容，可最大限度的减少实

施过程中发生争议与索赔的情况。

3进度款控制。按合同约定的付款方式，发包人应当及时向承包

人支付进度款。成本管理在进度款支付流程中应承担审核承包人上报

进度款的工作。为避免出现超付的情况，成本管理工作者应仔细审核

上报的进度款申请，并到现场核实实际完成情况。每期的进度款应采

用累计方式进行计算，与合同金额实时比较，这样可有利于对总额进

行控制。

4设计变更与签证。在项目建设过程中，发生设计变更和签证在

所难免，但怎样有效控制发生的量对成本控制有很大的作用。为能及

时了解设计变更及签证所发的金额，应对变更及签证及时处理并转