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我国公共租赁房的租金定价模型

成容容

【摘要】PublicrentalhousinghassuppliedandimprovedChinashousing

securitysystem,buthowtomakeareasonablepublichousingrent

standards,inordertopromotethehealthyandsustainabledevelopment

ofpublichousing,appearsparticularlyimportant.Theformulationof

publicrentalhousingrentshouldfollowcertainprinciples,namelythecost

recoveryprinciple,differentialpricingprincipleandsustainableprinciple.%

公租房补充和完善了我国保障性住房制度,但如何制定合理的公租房租金标准,才能

促进公租房健康可持续发展显得尤为重要.公租房租金制定应遵循一定的原则,即成

本回收、差别定价和可持续性原则.

【期刊名称】《价值工程》

【年(卷),期】2012(031)003

【总页数】2页(P62-63)

【关键词】公租房;成本回收;差别定价;可持续性;基准租金

【作者】成容容

【作者单位】河海大学,南京210000

【正文语种】中文

【中图分类】C916

0引言

2010年6月由住房建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指

导意见》（以下简称《意见》），规定了我国公租房建设的基本原则及运营管理。

目前，国内众多流动性人口较多的城市已开始全面推进公租房的建设，如重庆、上

海、北京、深圳、苏州、常州等。公共租赁房（以下简称公租房）又称为政府租赁

房，是由政府或公共机构所有，以低于市场价或者承租者承受得起的价格向新就业

职工出租。公租房旨在解决“夹心层”群体的住房问题，包括城市中等偏下收入住

房困难家庭、新就业职工和外来务工人员。

公租房进一步扩大了住房保障的范围，补充和完善了我国现有保障性住房结构，有

效缓解了“夹心层”人员的住房困难，同时也对抑制房价上涨过快起到了积极的作

用。但如何制定合理的租金标准就显得尤为重要。租金定的太高就失去了保障的目

的，导致“弃租”现象的发生，而相反定的太低又会导致成本难以回收增加政府的

财政压力。目前国家关于租金的确定没有统一的标准，《意见》中规定“公共租赁

住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能

力等因素合理确定，并按年度实行动态调整”。目前，各地也都以市场租金作为参

考，公租房的租金一般是同地段、同类型房子房租的60%-70%，这一方法显得太

过于简单，没有综合考虑公租房的成本和家庭人均收入。因此，一些学者开始探索

差别式租金体系。其中，文献[1]介绍了一种低收入家庭住房租金模型，但未能说

明基准租金应如何制定，文献[2]完善了文献[1]的不足，但两者都没有将公租房的

建设成本考虑进去，所以不能保持成本回收与保障目的的均衡，且实际操作时要考

虑的问题较多，租金标准的确定难以操作，故本文仅从成本回收和家庭人均收入角

度制定公租房租金。

1租金定价原则

现行房地产定价方法可以归纳为成本导向法和需求导向法。但公租房作为保障性项

目具有非竞争性、非营利性和公益性等特性，无法通过市场竞争机制形成合理的价

格，因此必须通过政府对公租房租金实施价格规制，制定合理的价格。从政府财政

压力及保障性角度出发，公租房租金标准制定应遵循的原则有：

1.1成本定价原则成本定价是以企业产品成本为基本依据制定价格的一种定价决

策模式，是企业最常用、最基本的定价方法。

建设项目开发成本包括：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施

费、各种税费、贷款利息以及运营管理成本等。公租房的基本属性决定政府应免费

划拨土地用于公租房建设，从而不考虑土地费用，且能使基准租金远低于市场租金。

公租房建设资金主要来自于中央和各地政府的财政支持，政府财政负担沉重，因此，

租金价格要保证政府在合理期限内收回建安成本及运营成本。

非营利性成本定价原则要求按照公租房的成本制定基准租金，公租房的成本越高，

基准租金越高，成本越低，基准租金也就越低。

1.2差别定价原则差别定价是指对同一产